SỞ HỮU 70 NĂM CHUNG CƯ DƯƠNG NỘI ẢNH HƯỞNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN GIÁ CHUNG CƯ?

I. Còn nhiều chung cư dương nội ý kiến khác nhau

Cảnh lộn xộn trong tòa nhà chung cư khi lớp học của Viện Đại học Mở tan. > Khốn khổ như ...đòi lại tiền mua căn hộ chậm tiến độ > Kích cầu bất động sản có lợi cho người nghèo Một khu chung cư mini nhếch nhác tại Mễ Trì. Nỗi niềm gia đình trẻ Chị Nguyễn Hạc bỏ ra 1,4 tỷ đồng để mua căn hộ 40m 2 chung cư mini Láng Thượng Đống Đa, Hà Nội cách đây gần 1 năm. Khu chung cư mini này do Cty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kiến trúc Sức Sống Việt đứng ra bảo lãnh mua bán, thiết kế, xây dựng. Chị Hạc cho biết: Gia đình tôi dọn về đây ở từ đầu năm 2012, mặc dù biết việc cấp sổ đỏ cho những căn hộ kiểu này rất khó, nhưng vẫn tạm chấp nhận vì giải quyết được khâu an cư”. Khi khách đến thăm căn hộ, chị Hạc không giấu được sự tự ti. Nhà cửa chật hẹp chỉ đủ sinh hoạt cho gia đình nhỏ. Những lúc con ốm đau, ông bà nội ngoại từ quê lên thăm không có chỗ ngủ. Cũng là nhà tiền tỷ mà gia đình tôi ở nhếch nhác”, chị Hạc than thở. Theo chị Hạc, đa số thành viên chung cư mini khu nhà chị là những cặp vợ chồng mới cưới và đang có con nhỏ. Nhiều đêm trẻ con trong khu khóc vang khiến cả tòa nhà bé nhỏ như một giàn hợp xướng, cả khu cùng thức. Tuy thế, không khí đầm ấm. Khu chung cư mini Láng Thượng được thiết kế 6 tầng và 1 sân phơi, tuy nhiên đa số người dân như chị Hạc ở đây đều không được phơi quần áo trên tầng thượng do chật. Nơi để xe dưới tầng 1 cũng chỉ đủ cho mỗi căn hộ 2 xe máy, việc phòng cháy chữa cháy là cả vấn đề. Anh Nguyễn Lâm bỏ ra hơn 1 tỷ mua căn hộ tại một khu chung cư mini gần cầu Chui Long Biên, Hà Nội với đầy đủ hợp đồng mua bán nhà có công chứng. Cả khu nhà được chủ đầu tư tận dụng tối đa. Nhìn bên ngoài không ai nhận đó là chung cư mini, trông giống một ngôi nhà cao tầng có nhiều phòng. Cảnh ra cửa vấp nhà hàng xóm là chuyện thường. Anh Lâm bày tỏ: Tiếng là căn hộ tiền tỷ nhưng bạn bè đến chơi không có chỗ để xe. Không những thế, khu này tách biệt hẳn với thế giới bên ngoài, mọi sự quan tâm chỉ đến từ cư dân trong khu với nhau”. Hết thời ? Cách đây hơn một năm, khi thấy người ta xây chung cư mini, ông Phạm Toản ở Mễ Trì Thượng vay ngân hàng 10 tỷ đầu tư xây một khu trên 200m2 đất của gia đình 5 tầng, mỗi tầng 4 phòng có diện tích từ 25 - 40m2, bán với giá 20 triệu/m 2. Thời gian đầu, có khách nên ông Toản bán hết 3 tầng thu về được nửa số vốn. Nhưng, từ giữa năm nay, 8 căn hộ còn lại không ai hỏi. Ngay cả những gia đình trót mua nhà của ông cũng muốn bán lại vì cho rằng với số tiền từ 500 – 700 triệu đồng họ có thể mua chung cư thương mại có không gian sinh hoạt chung hoặc mảnh đất nhỏ với đầy đủ giấy tờ. Ông Toản ngậm ngùi: Hiện, tôi đang cho sinh viên và vợ chồng trẻ thuê số căn hộ còn lại, nhưng tiền thu về hằng tháng không đủ trả lãi ngân hàng. Giờ tôi không biết xoay sở ra sao, nếu bán rẻ để thu hồi vốn cũng khó có khách mua. Trong khi ngoài thị trường, đất đai hoặc căn hộ thương mại giảm giá thê thảm, tiện nghi tốt hơn chung cư mini”. Ngay cả những doanh nghiệp có chiến lược đầu tư chung cư mini cũng đang chịu chung số phận. Cty Hanoiland trụ sở ở Thái Hà, Hà Nội chuyên đầu tư xây chung cư mini, nhưng số lượng khách đến giao dịch từ đầu năm đến nay chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khu chung cư mi ni tại Nhật Tảo Đông Ngạc, Từ Liêm được doanh nghiệp này chào bán cả năm với giá từ 600 triệu – 1,4 tỷ đồng/căn tùy diện tích, nhưng vẫn vắng khách. Nếu tính sòng phẳng, mỗi m2 chung cư mini tại đây có giá khoảng từ 18-20 triệu đồng/m 2 , cao gấp đôi so với nhiều chung cư thương mại đang chào bán trên thị trường. Để hút khách, doanh nghiệp còn dùng chiêu” tặng kèm nội thất như: Ti vi, tủ lạnh, điều hòa…, nhưng khách hàng vẫn không thấy đâu. Ông Bùi Văn Thái Sàn giao dịch Thái Dương trên đường Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Hà Nội, cho biết: Rõ ràng chung cư mini dù tư nhân xây hay doanh nghiệp xây cũng không thể bằng chung cư thương mại được vì diện tích nhỏ, lại không có không gian chung. Nếu như cách đây hơn 1 năm, phân khúc này chung cư có nhiều giao dịch thì nay chết hẳn cùng thị trường BĐS". Chung cư mini - thiếu sót trong quản lý đô thị Một lãnh đạo Phòng Quản lý nhà ở Bộ Xây dựng cho biết, để chung cư mini hình thành là thiếu sót trong quản lý xây dựng đô thị. Những chung cư mini mọc lên từ các ngóc ngách trong nội thành làm gia tăng dân số nội đô, đồng thời tạo nên những khu nhà nhỏ nhếch nhác, thiếu đồng bộ. Tôi biết nhiều doanh nghiệp vin vào Nghị định 71 để xin cấp sổ hồng, nhưng một khu chung cư mini thiếu hạ tầng, tiện nghi như vậy làm sao cơ quan chức năng dám cấp. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu làm sao để hạn chế bớt những khu nhà gọi là chung cư mini như hiện nay”. Ngọc Mai ..
Để nhận diện rõ hơn cơ hội đầu tư tại phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện tại, InfoTV đã có cuộc trò chuyện ngắn với bà Trần Thị Nguyệt Nga – Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản FLC. >>Xem video chi tiết tại đây InfoTV InfoTV. Chung cư 4S là một trong những điểm nóng về tranh chấp quyền quản lý chung cư. Cuộc chiến chưa có hồi kết Theo Quyết định 08/2008, ban quản trị BQT chung cư do cư dân bầu ra, để thay mặt cư dân tổ chức điều hành và thuê mới các đơn vị dịch vụ phục vụ cho cư dân. Các cư dân thông qua BQT để lựa chọn, đưa ra phương án quản lý, mức phí dịch vụ phù hợp với điều kiện, túi tiền chung của người dân trong chung cư. Quy định đã có nhưng thực tế nhiều chủ đầu tư tìm mọi cách để không hợp tác, thậm chí không bàn giao quyền quản lý chung cư cho BQT. Chung cư Tam Phú ở đường Cây Keo phường Tam Phú, quận Thủ Đức do Công ty cổ phần Dịch vụ xây dựng địa ốc Đất Xanh làm chủ đầu tư. Khu chung cư này có gần 500 căn hộ và đã đưa vào sử dụng 4 năm nay. Vậy nhưng, chủ đầu tư vẫn ôm toàn bộ mọi dịch vụ, từ bảo vệ, giữ xe, thu gom rác và tự đặt ra mức thu phí đối với cư dân. Công ty không xúc tiến việc chuyển quyền quản lý chung cư cho cư dân theo quy định. Để bảo vệ quyền lợi của mình, giữa tháng 9-2013, cư dân chung cư tiến hành hội nghị trù bị, lập ban đại diện lâm thời để tiến tới đại hội thành lập BQT theo quy định. Ông Trần Văn Thường, Phó ban đại diện lâm thời, cho biết khi ban đã định ngày đại hội, ngày 16-9-2013, Công ty TNHH Dịch vụ - Quản lý bất động sản Việt Nam - đơn vị được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ quản lý chung cư này - cũng ban hành văn bản số 09/TB-2013, thông báo họp bầu BQT. Đây là kiểu cạnh tranh không lành mạnh, nhằm gây khó cho người dân, để kéo dài việc bàn giao quyền quản lý chung cư cho cư dân. Việc một công ty được chủ đầu tư thuê làm dịch vụ nhưng lại đứng ra tổ chức đại hội bầu BQT là trái quy định, khiến người dân không biết tin vào ban đại diện lâm thời hay vào công ty làm dịch vụ. Còn tại chung cư 4S do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc đầu tư phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, BQT đã được UBND quận Thủ Đức ký quyết định công nhận từ giữa năm 2011. Thế nhưng, chủ đầu tư lại không chịu bàn giao quyền quản lý chung cư, vẫn tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ và thu tiền của người dân. Ông Đỗ Quốc Thắng, Chủ nhiệm BQT chung cư 4S, cho biết: Nhiệm kỳ BQT đã gần hết nhưng chủ đầu tư vẫn tìm cách trì hoãn không bàn giao quyền quản lý chung cư. Trong tháng 7 và 8-2013, Sở Xây dựng và Sở TN-MT TPHCM đã làm việc, ban hành văn bản yêu cầu chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý chung cư cho BQT, nhưng vẫn chưa có kết quả”. Có thể khởi kiện ở tòa án Vì sao nhiều chủ đầu tư tìm cách trì hoãn, cố ý không thực hiện Quyết định 08 về việc bàn giao quyền quản lý chung cư cho BQT? Lý do dễ hiểu, ngoài khoản thu từ phí quản lý, dịch vụ trong chung cư, khi chưa bàn giao quyền quản lý chung cư thì chủ đầu tư còn sử dụng quỹ bảo trì chung cư mà không chịu sự kiểm soát của cư dân. Cứ trì hoãn thêm một ngày quản lý chung cư là chủ đầu tư có thêm tiền, còn người dân phải gánh mọi thiệt thòi. Cư dân ở chung cư Tam Phú bức xúc: Theo quy định, quỹ bảo trì chiếm 2% giá trị căn hộ. Hiện chủ đầu tư đang quản lý khoảng 10 tỷ đồng của cư dân, nhưng chi không minh bạch. Đội ngũ dịch vụ quản lý hiện nay quá thiếu kinh nghiệm. Hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy liên tục gặp sự cố, cực kỳ nguy hiểm”. Cư dân ở chung cư 4S cho biết, tuy BQT đã được thành lập nhưng mọi khoản phí, mức phí đều do chủ đầu tư quyết định. Cư dân nhiều lần có ý kiến với BQT về việc tiền đóng góp nhiều, mà chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu. Chủ nhiệm Đỗ Quốc Thắng cho biết thêm: Điều bất hợp lý khi các khu chức năng dành cho công cộng đều sử dụng không đúng mục đích, chủ yếu cho thuê để thu tiền. Do BQT chưa nắm quyền quản lý nên cư dân không có quyền quyết định mức đóng cũng như lựa chọn đơn vị làm dịch vụ”. Theo luật sư Thái Văn Chung, Trưởng Văn phòng luật Nguyên Giáp Đoàn Luật sư TPHCM, tranh chấp quyền quản lý chung cư là vấn đề nóng ở các đô thị hiện nay. Quyết định 08 là hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi người dân do BQT đại diện. Thực chung cu ma cgv tế, BQT đều do UBND quận, huyện ban hành quyết định công nhận, nhưng quận huyện chưa tích cực đôn đốc thực hiện quyết định này. Vì thế, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, BQT cần yêu cầu cơ quan tòa án giải quyết, buộc chủ đầu tư phải bàn giao, trả lại quyền quản lý chung cư cho người dân theo đúng quy định. NGUYỄN HIỀN. HP Landmark Tower chính là giải pháp thay đổi chất lượng sống cho người dân Hà Nội. >> Cán bộ, công chức thuê chung cư rồi chuyển nhượng trái phép Trước đó, như Thanh Niên Online đã thông tin, qua kiểm tra 673 căn hộ chung cư cấp cho cán bộ, công chức tại 9/44 khu chung cư, Công ty quản lý nhà chung cư TP.Đà Nẵng phát hiện 111 trường hợp sử dụng không đúng mục đích và đối tượng. Nhiều trường hợp cán bộ, công chức được UBND TP.Đà Nẵng bố trí căn hộ chung cư đã bán, chuyển nhượng, cho người khác thuê trái phép chứ không sử dụng để ở như theo đơn xin được cấp chung cư trước đó. Công ty quản lý nhà chung cư đã có báo cáo gửi UBND TP.Đà Nẵng, nhưng 3 tháng qua chỉ có một trường hợp bị xử lý với hình thức thu hồi căn hộ chung cư. Do đó, UBND TP.Đà Nẵng yêu cầu Công ty Quản lý nhà chung cư TP tiếp tục rà soát, kiểm tra các trường hợp vi phạm, trong tháng 1.2013 thông báo tất cả trường hợp sang nhượng trái phép hoặc cho thuê, cho ở nhờ, bỏ trống buộc giao trả căn hộ trước 15.3, các trường hợp không chấp hành thì bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính, cưỡng chế thu hồi. Đối với các trường hợp vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư là cán bộ, công chức, viên chức, UBND TP.Đà Nẵng cũng thông báo rõ nếu không chấp hành thì đề nghị lãnh đạo cơ quan quản lý xử lý kỷ luật bằng hình thức buộc thôi việc”. UBND TP.Đà Nẵng cũng thống nhất chủ trương thí điểm bán 100 - 200 căn hộ chung cư cho cán bộ, công chức, viên chức khó khăn về nhà ở, trả trước 50%, trả góp 50% còn lại trong 10 năm. Nguyễn Tú .. Nhận thức được nhu cầu và tiềm năng này, Công ty Bảo hiểm BIDV BIC vừa chính thức triển khai sản phẩm bảo hiểm cho hộ gia đình sinh sống trong các khu chung cư. Theo đó, bên cạnh sản phẩm bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của Bộ Tài chính, các hộ gia đình có thể lựa chọn mua thêm gói bảo hiểm cho căn hộ của mình. Đây là sản phẩm thiết kế theo gói, đáp ứng nhu cầu bảo vệ của các hộ chung cư đối với tài sản bên trong căn hộ, ngoài ra sản phẩm cũng mở rộng ra trách nhiệm đối với bên thứ ba, tiền thuê nhà, tai nạn con người trước các rủi ro hiện hữu tại các hộ chung cư như: cháy nổ, sét đánh, giông bão, vỡ các đường ống nước trong nhà, trộm cắp. Sản phẩm được thiết kế theo từng gói phù hợp với nhu cầu của từng nhóm khách hàng. Khi cho ra thị trường dòng sản phẩm này, BIC sẽ hướng tới đối tượng là người dân, cán bộ công chức, sinh sống tại các chung cư, có thu nhập trung bình trở lên.BIC không phải là doanh nghiệp đầu tiên, tiên phong với sản phẩm bảo hiểm nhà ở nhà chung cư. Hiện trên thị trường bảo hiểm, một số công ty bảo hiểm khác cũng đã có sản phẩm có thể đáp ứng được nhu cầu bảo hiểm cho người dân sống trong các căn hộ và chung cư như Bảo Việt, Bảo Minh, Bảo hiểm Bưu điện và một doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ có vốn đầu tư nước ngoài… Tuy nhiên, cho đến nay sản phẩm này vẫn chưa được triển khai mạnh, bởi bên mua thì chưa quan tâm đến vấn đề bảo hiểm, bên bán thì chưa đưa ra sản phẩm phù hợp với đối tượng dân cư này. Thực tế, những sản phẩm bảo hiểm đã được đưa ra thị trường mới tiếp cận được chủ yếu là đối tượng người nước ngoài hoặc người trong nước có thu nhập cao bởi trách nhiệm bảo hiểm rất lớn nên mức phí cũng khá cao.Dù được đánh giá là một phân khúc đầy tiềm năng, nhưng thực tế chưa có nhiều doanh nghiệp bảo hiểm mặn mà hướng tới phân khúc thị trường này bởi các doanh nghiệp đều nhận thấy rằng, ngay cả với bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư cao tầng cũng chưa thực sự được khách hàng quan tâm. Ngoài lý do, quy định bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà cao tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nên còn nhiều lỗ hổng để khách hàng trốn mua bảo hiểm thì sản phẩm này còn không hấp dẫn bởi phí bảo hiểm đôi khi cũng quá chênh lệch với mức phí thị trường hiện tại; điều kiện bảo hiểm còn đơn giản, chưa đáp ứng được hết nhu cầu bảo hiểm của khách hàng… Ngay cả đối với các công ty bảo hiểm, mặc dù đều rất hoan nghênh quy định cháy nổ bắt buộc, song một số doanh nghiệp thừa nhận, khi triển khai thì gặp khá nhiều khó khăn. Do sức ép cạnh tranh và sức ép từ phía khách hàng, nhiều khi doanh nghiệp bảo hiểm phải chấp nhận cấp cho khách hàng các sản phẩm bảo hiểm có điều kiện bảo hiểm mở rộng, phí thấp… khác nhiều so với điều kiện bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Theo Bảo Việt, trong mảng bảo hiểm cháy nổ của doanh nghiệp, nhóm khách hàng chung cư, nhà cao tầng chỉ chiếm chưa đầy 5%. Theo thống kê của Cục Quản lý và giám sát bảo hiểm Bộ Tài chính, sau 2 năm triển khai quy định chế độ bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, tổng số cơ sở có nguy cơ cháy nổ thuộc diện phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc trên toàn quốc là hơn 30.000 cơ sở nhưng hiện mới có hơn 40% cơ sở thực hiện. Trả lời ĐTCK về doanh thu trong tương lai của sản phẩm mới này, lãnh đạo BIC thừa nhận, BIC chưa hy vọng sản phẩm này sẽ mang lại ngay nguồn doanh thu lớn cho Công ty. Tuy nhiên, ông Trần Trung Tính, Phó giám đốc BIC nhận định, trong tương lai, số người chuyển đến sống tại các căn hộ chung cư sẽ ngày càng tăng lên. Khi đó, nhu cầu của người dân về các sản phẩm bảo hiểm được thiết kế riêng để bảo vệ họ trước các rủi ro tại các tòa chung cư đang sinh sống sẽ ngày càng cao. Chúng tôi đánh giá thị trường bảo hiểm cho các khu chung cư còn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt là sau các sự cố tại các chung cư xảy ra trong thời gian vừa qua, người dân sẽ quan tâm nhiều hơn đến vấn đề an toàn cho bản thân và cho cả gia đình” ông Tính cho biết. Nhìn những cánh đồng tươi tốt sắp bị san lấp thành các lô biệt thự, liền kề ai mà không xót. Đáng tiếc, nhiều khi các lô ấy đến 10 năm vẫn chỉ là đất nền cho cỏ mọc, biệt thự và nhà xây thô phơi sương phơi nắng.Đề xuất của Bộ XD chỉ cấp quyền sở hữu 50 năm cho chung cư là một vấn đề rất lớn, về luật pháp, liên quan đến nhiều luật khác, hẳn phải đưa ra Quốc hội xem xét. Về tác động xã hội cũng rất lớn, vì liên quan đến lợi ích của số dân rất đông hiện đang sống trong các chung cư và sẽ sống trong các chung cư. Những người đang có quyền sở hữu lâu dài bây giờ bị chuyển thành sở hữu 50 năm thì có phù hợp luật pháp không? Những chung cư sắp giao nhận, khi mua người dân được cam kết có quyền sở hữu lâu dài thì bây giờ làm thủ tục cấp sổ đỏ lại cấp sở hữu 50 năm, dĩ nhiên gây bức xúc và có hợp luật không?Về hiệu quả mong muốn của đề xuất này là việc phá dỡ các chung cư hết hạn sử dụng sẽ dễ dàng hơn thì e rằng cũng không đạt. Vấn đề cơ bản vẫn là phải giải quyết chỗ ở khác cho người dân khi phá dỡ.Hệ lụy của đề xuất này thì xã hội sẽ hứng chịu ngay: chung cư sẽ kém hấp dẫn, người dân sẽ thích lao vào đất, cầu về chung cư giảm, xây dựng chung cư mới cũng sẽ khó bán, cung về nhà ở giảm, giá đất nhảy vọt. Ai cũng mong có một miếng đất thì rồi không hiểu sau này lấy đâu ra đất. Giá đất cũng tham gia chiếm đến 80% giá xây dựng chung cư nên cũng chẳng hi vọng về lâu dài giá chung cư hạ.Bộ XD cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra những cú sốc cho thị trường và xã hội như đề xuất này.Minh Ngọc. Việc ban quản lý chung cư Saigon Pearl cắt nước những hộ dân nợ tiền quỹ bảo trì là chưa đúng với các quy định của pháp luật. Ảnh: LHT. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 8 dự án chung cu ma review cải tạo chung cư cũ đã phá dỡ, khởi công xây dựng lại; 6 dự án khác đã được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, đề xuất phương án quy hoạch chi tiết 1/500, trong giai đoạn hoàn thiện hồ sơ, báo cáo UBND TP phê duyệt, có thể triển khai trong năm 2012. Có 9 dự án được chấp thuận, hỗ trợ quỹ nhà tạm cư, 15 dự án hoàn thành điều tra xã hội học, thỏa thuận các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc. Số còn lại, 54 dự án đang điều tra xã hội học, 3 dự án là nhà biệt thự không được phép phá dỡ, 4 dự án chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu tiến độ, đề xuất đơn vị khác thay thế… Hà Nội hiện có 982 nhà chung cư cũ 4-5 tầng do thành phố quản lý, ngoài ra còn có 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác do Công ty TNHH một thành viên Đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc phòng quản lý. Trong đó có 11 công trình nhà chung cư nguy hiểm cấp D, cần tổ chức di dời, cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở.

II. Chung cư tái định chung cư dương nội định cư ở quận 6

Chúng tôi vừa chào bán 21 căn hộ tại một chung cư mini trên đường Phạm Văn Đồng, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và quy định tại Phụ lục số 16: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng. Bỏ qua những câu chuyện trên thì trong tuần này, biệt thự và không dươí 40 lốc chung cư cao tầng đã và đang mọc lên. Khi được biết sản phẩm của công ty Hà Nội Land đã tách được sổ cho các căn hộ tôi đã quyết định tìm mua và rất may mắn khi tìm được căn hộ này, nguyên nhân cháy được xác định do chập điện từ quạt thông gió tại ban công căn hộ gây cháy sang các vật dụng khác. Xác định rõ sở hữu chung riêng và đảm bảo các tiện ích đi kèm….” Ngoài ra quy chế hoạt động của ban quản trị phải chi tiết hóa, quận huyện bắt đầu kiểm tra khoảng 10 chung Cư trên địa bàn TP.. Hoa hậu lừa đảo có thể ngồi tù suốt đời  Mẹ hoa hậu lừa đảo tiết lộ tình tiết bất ngờ về con gái Bắt khẩn cấp một hoa hậu lừa đảo  Khởi tố Hoa hậu Trương Hồ Phương Nga lừa đảo 20 tỷ. . Với các gia đình trẻ, thuê những căn hộ chung cư mini có đủ tiện nghi như thế này rất tiện cho sinh hoạt. Ảnh: Nguyễn Lê. Trên trang Nhịp cầu bạn đọc Báo SGGP số ra ngày 4-2-2012 có đăng bài Cư dân chung cư Trần Văn Kiểu - Khổ vì chủ đầu tư thiếu trách nhiệm ”, phản ánh việc Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 10 chủ đầu tư chung cư Trần Văn Kiểu chiếm dụng công viên chung cư làm bãi giữ xe cho khách vãng lai; đưa người của chủ đầu tư giành hết vị trí trong Ban quản trị; chậm giải quyết những vấn đề về phòng cháy chữa cháy tại chung cư… Phản hồi về bài báo này, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết: Ngày 7-3, Sở Xây dựng TP đã phối hợp chung cu duong noi ma cgv cùng Sở Tài nguyên - Môi trường TP, Sở Cảnh sát PCCC TP và UBND quận 10 kiểm tra về những nội dung Báo SGGP nêu tại chung cư Trần Văn Kiểu. Sau khi kiểm tra, đoàn đã lập biên bản và đề nghị UBND quận 10, Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 10 khắc phục ngay những tồn tại sau: Khẩn trương xây dựng hoàn thành bãi giữ xe mới để di dời bãi giữ xe tại tầng trệt và bãi giữ xe trên phần diện tích công viên tại chung cư; tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị chung cư theo đúng quy định trong quý 2-2012; di chuyển vật dụng đi nơi khác, tiến hành vệ sinh để trả lại đúng công năng sử dụng ban đầu cho phòng sinh hoạt cộng đồng và nhà bảo vệ; lập kế hoạch khắc phục, sửa chữa vết nứt tiếp giáp chân tường và đà dọc theo chiều dài công trình. Tuấn Vũ .
Tẩy chay” vì không có sổ hồng Giấc mơ làm giàu của những ông chủ tư nhân khi có ý tưởng xây dựng chung cư mini để bán kiếm lời trên đất Hà thành dường như đã bị đổ bể khi người dân đã có sự tính toán kỹ lưỡng, có cái nhìn khắt khe hơn với loại nhà này. Cách đây vài ba năm, những căn hộ của dự án chung cư mini nào được rao bán thì chỉ trong nháy mắt” đã bán hết ngay lập tức do giá cả phù hợp cộng với nhu cầu cần nhà ở của nhiều người dân. Thế nhưng, hiện tại những căn hộ của dự án này lại trong cảnh bế tắc, không có người hỏi mua. Hầu hết giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư tư nhân và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền. Ảnh: Nguyễn Lê Theo tìm hiểu của PV, ngoài chuyện thị trường BĐS chững lại nên giao dịch của phân khúc chung cư mini cũng bị ảnh hưởng thì nguyên nhân chính là từ tính pháp lý của loại hình nhà này mới là điều khiến người dân quay lưng”. Sau khi Nghị định 71 quy định cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mini được xây dựng hợp pháp, cơ hội tưởng như đã mở ra cho cả người bán lẫn người mua căn hộ diện tích nhỏ này. Thế nhưng, hầu hết giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư tư nhân và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền. Còn sổ đỏ của toàn bộ khu đất xây khu nhà lại do chủ nhà nắm giữ. Việc tách hộ cấp sổ hồng cho từng căn không được các cấp chính quyền xác nhận. Bởi lẽ, khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, hầu hết chủ các tòa nhà đều không xin cấp phép theo diện nhà để kinh doanh” mà chỉ là nhà ở riêng lẻ của gia đình, nhằm trốn tránh các khoản thuế, phí... Vì vậy, các khu chung cư kiểu này đều nằm ngoài tầm kiểm soát của hệ thống văn bản pháp luật. Thế nên mới có chuyện, mua nhà ở tới hai năm nay nhưng vẫn chẳng thấy sổ hồng đâu, mặc dù trong quá trình làm hợp đồng mua bán căn hộ, bên bán còn cho bên mua giữ lại 10 triệu đồng để làm tin đến khi nào nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mới thanh toán nốt. Do vậy loại hình căn hộ này đang nhanh chóng bị tẩy chay”. Mặt khác, trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm, giá bán tại nhiều dự án chung cư được điều chỉnh giảm, nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm giá, cắt lỗ càng đẩy loại hình chung cư mini vào tình trạng ế ẩm. Với số tiền trên 1 tỷ đồng, trước đây chỉ có thể mua căn hộ chung cư mini, thì nay người dân cũng có thể tìm mua một căn hộ khoảng 50-60m2 tại một dự án chung cư có hạ tầng và không gian sống khá hơn. Chỉ đắt khách thuê ở Nếu như xây chung cư để bán ế ẩm thì cho thuê lại vô cùng đắt khách thời điểm này. Do đó, rất nhiều chủ nhân của các căn hộ chung cư mini không bán được đành phải chuyển sang cho thuê để thu hồi vốn dần trong lúc câu khách mua. Theo khảo sát của PV trên một số tuyến phố tập trung nhiều chung cư mini đang đắt khách thuê như Minh Khai, Pháo Đài Láng, Tôn Thất Tùng, Cầu Giấy… thì giá thuê tại các căn hộ khá cao nhưng vẫn đông người hỏi thuê, đặc biệt là những cặp vợ chồng trẻ. Với các gia đình trẻ, thuê những căn hộ chung cư mini có đủ tiện nghi như thế này rất tiện cho sinh hoạt. Ảnh: Nguyễn Lê Tại phố Tôn Thất Tùng, căn hộ từ 20 đến 40m2 đang được cho thuê với giá từ 2,5 đến 4,5 triệu đồng, tùy diện tích từng căn và tùy độ cao từng tầng. Tuy nhiên, giá thuê lại được các chủ nhà thay đổi theo thời gian cùng với sự trượt giá” và nhu cầu hỏi thuê tăng cao. Minh chứng điều này, chủ nhân của tòa chung cư mini 7 tầng ở phố Pháo Đài Láng cho hay, lúc đầu gia đình ông cũng có ý tưởng xây để bán nên đi vay ngân hàng khoảng 2 tỷ đồng, đến nay thấy người hỏi thuê nhiều nên chung cu mới chuyển sang cho thuê để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Cuối năm ngoái, giá thuê trung bình được gia đình ông đưa ra là 2 triệu đồng/phòng, nhưng chỉ sau 3 tháng, do nhu cầu người hỏi thuê tăng cao, ông đã quyết định tăng giá phòng lên 2,5 triệu đồng/phòng/tháng, và hiện giờ mức giá từ 3 đến 5 triệu đồng/phòng, tùy từng tầng và diện tích. So với các loại nhà trọ xây cho thuê theo kiểu sinh viên, người lao động trước đây thì chung cư mini lại có ưu thế sạch sẽ, thoáng mát hơn, phù hợp với nhiều nhu cầu nên đắt khách thuê để ở. Nguyễn Lê. Tầng áp mái tòa nhà 93 Lò Đúc, dân nói là sở hữu chung, Công ty Kinh Đô khẳng định thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay, chỉ tính riêng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, hơn 100.000 căn hộ chung cư cũ, tương ứng với trên 150 khối nhà đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Những căn hộ này đều nằm trong diện báo động đỏ” về độ nguy hiểm.Bên cạnh đó, các thành phố khác như Việt Trì, Thanh Hóa, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng… có quỹ nhà chung cư cũ xây dựng trong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết các chung cư này đều đã có tuổi thọ lâu đời, phần lớn quá trình sử dụng trước đây chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể về quản lý sử dụng nên thường được tổ chức theo quy chế tự quản. Tuy nhiên, cũng vì chưa có quy định cụ thể về mặt pháp luật nên các căn hộ này rơi vào cảnh cơi nới, lấn chiếm không gian, diện tích sử dụng chung, gây ô nhiễm nghiêm trọng. Đây được coi là một trong những tồn tại lớn nhất của nhà chung cư cũ.Bộ Xây dựng kiến nghị, các địa phương cần sớm triển khai việc phá dỡ để xây dựng lại, đảm bảo an toàn cho người dân sống tại đây.Theo khảo sát thực tế, hiện nay, riêng tại Hà Nội vẫn còn hơn 70 khu chung cư, tập thể cũ đã được xây dựng và đưa vào sử dụng trên dưới 40 năm, trong đó có khá nhiều chung cư cũ nát, nguy hiểm. Trước tình trạng này, Sở Xây dựng cho hay, trong năm 2011, Sở sẽ chỉ đạo và hướng dẫn các chủ đầu tư tập trung thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng và xuống cấp trên địa bàn thành phố. Mặt khác, Sở cũng sẽ rà soát và kiên quyết thu hồi nhiệm vụ đã giao cho các đơn vị lập quy hoạch cũng như dự án cải tạo chung cư cũ nhưng chậm tiến độ.Như vậy, sau hai ngôi quán quân” về tỷ lệ nhà chung cư hiện đại, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh lại dẫn đầu” về số lượng nhà chung cư cũ, nguy hiểm./.Theo VietNam+. Còn nhiều hiểu lầm Theo quy định, tại các dự án khu đô thị mới, tầng 1 không bán mà giành để làm kinh doanh phục vụ khu dân cư. Vấn đề này UBND thành phố Hà Nội đã quy định rõ tại mục 3, Điều 7 của Quyết định 76/2004/QĐ-UB: Chủ đầu tư bàn giao toàn bộ tầng 1 nhà cao tầng cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quản lý. Một tổ chức doanh nghiệp bảo đảm việc quản lý, vận hành và khai thác khu chung cư sẽ được giao khai thác để phục vụ cho khu dân cư.... Hiện nay các diện tích tầng 1 nhà chung cư thương mại đều do các chủ đầu tư khai thác. Một số chủ đầu tư đã trích một phần lợi nhuận trong việc khai thác kinh doanh tầng 1 để hỗ trợ giảm bớt phí dịch vụ cho người dân, song không ít chủ đầu tư giành phần hưởng toàn bộ lợi nhuận của hoạt động kinh doanh này. Thậm chí có chủ đầu tư đã bán diện tích tầng 1 cho cá nhân. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kĩ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư. Như vậy mối quan hệ giữa doanh nghiệp vận hành nhà chung cư và Ban quản trị là mối quan hệ hợp đồng cung cấp dịch vụ. Thế nhưng, không ít chủ đầu tư tự xem mình như là chủ sở hữu nhà chung cư nên không thực hiện việc tổ chức hội nghị để bầu Ban quản trị. Kiêm luôn việc cung cấp dịch vụ, ở nhiều nơi, chủ đầu tư còn có thái độ cửa quyền, áp đặt giá dịch vụ với các hộ gia đình - những chủ sở hữu thực sự của nhà chung cư. Một số chủ đầu tư cho rằng, tầng hầm và tầng 1, nơi để xe trong chung cư thuộc sở hữu của mình nên đã không thực hiện việc công khai tài chính về hoạt động dịch vụ trông giữ xe. Bên cạnh đó, việc sử dụng chung cư không đúng mục đích ban đầu là để ở khiến không ít người dân từ chỗ kỳ vọng một chốn để ở lý tưởng đã chuyển sang thất vọng. Cần có sự thay đổi Cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư là người trực tiếp quản lý ngôi nhà chung của mình thông qua Ban quản trị như pháp luật đã quy định kể cả chung cư tái định cư mà ngưòi dân đã mua của nhà nước. Chủ đầu tư, người dân và các đối tượng liên quan cần hiểu cho đúng, doanh nghiệp quản lý vận hành chung cư là đơn vị cung cấp dịch vụ theo hợp đồng đã ký với Ban quản trị với giá thuê dịch vụ do hai bên thỏa thuận. Đây là một loại hình doanh nghiệp công ích như luật đã quy định. Ban quản trị có thể lựa chọn bất kỳ doanh nghiệp nào có chất lượng dịch vụ tốt, giá cả phù hợp. Ban quản trị là người đại diện cho cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư có đủ tư cách như một thể nhân để ký kết hợp đồng với các đợn vị cung cấp dịch vụ. Trong trường hợp cần thiết có thể thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã kinh doanh, dịch vụ theo luật doanh nghiệp và luật hợp tác xã. Để Ban quản trị thực sự phát huy được vai trò của mình, Bộ Xây dựng nên giao cho UBND cấp phường công nhận Ban quản trị thay vì giao cho UBND cấp quận. Hiện nay UBND cấp phường cũng là cơ quan ra quyết định công nhận tổ trưởng dân phố. Theo Quyết định 76/2004/QĐ - UB của UBND thành phố Hà Nội, diện tích tầng 1 nhà chung cư là thuộc sở hữu nhà nước. Đối với dự án triển khai trước khi có quyết định này, Thành phố cần cho kiểm toán nguồn vốn xây dựng và việc thực hiện dự án cấp thẩm quyền phê duyệt của chủ đầu tư. Những nơi đã được Kiểm toán Nhà nước kết luận tầng 1 thuộc sở hữu nhà nước thì yêu cầu chủ đầu tư bàn giao lại cho Thành phố. Những nơi đã đưa giá trị tầng 1 vào cổ phần hóa, đề nghị Thành phố khôi phục lại quyền sở hữu nhà nước như đã quy định ban đầu. Những nơi có tranh chấp về nơi để xe tầng hầm, tầng 1 cũng cần được kiểm toán làm rõ. TS Nguyễn Đình Hy .. Khuyến mại khủng” Không chỉ chủ đầu tư dự án chung cư mini tung chiêu” khuyến mại cho các khách hàng mua căn hộ mà ngay cả các sàn, trung tâm giao dịch bất động sản cũng đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn nhằm hút” khách, bán được hàng trong thời kỳ thị trường BĐS đang ảm đạm hiện nay. Dự án chung cư mini ở Đại Từ, Đại Kim Hoàng Mai hiện đang xây dựng với 7 tầng nổi đang được chủ đầu tư rao bán miễn phí lắp đặt và sử dụng 1 năm mạng ADSL với trị giá 4,4 triệu đồng, miễn phí lắp đặt và sử dụng 1 năm truyền hình cáp trung ương trị giá 1,3 triệu đồng, miễn phí 6 tháng tiền gửi xe máy đối với các hộ dân trong tòa nhà tối đa là 2 chiếc trị giá hơn 1,4 triệu đồng... Chung cư mini đang xây dựng ở Đại Từ, Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội. Ảnh: Lê Thảo Tại một đơn vị phân phối chung cư còn tuyên bố, ngoài những ưu đãi khách hàng được hưởng từ chủ đầu tư dự án, nếu mua căn hộ ở dự án trên qua đơn vị này còn được hưởng thêm nhiều ưu đãi khác như: tiếp tục miễn phí tiền gửi 1 hoặc 2 xe máy cho khách hàng tùy từng căn hộ chọn mua, miễn phí môi giới giao dịch... Với mức giá 26 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại dự án chung cư mini 6 tầng ở Đông Ngạc Từ Liêm hay dự án ở Phú Thượng Tây Hồ chủ đầu tư cũng có nhiều khuyến mại như tặng ngay 30 triệu đồng hoặc tặng một bộ dùng nội thất trị giá 30 triệu mỗi căn hộ như: Tivi Samsung 32 inch, tủ lạnh Hitachi 180 lít, điều hòa Samsung 9.000 BTU, máy giặt Panasonic lồng đứng 7kg, bếp âm kính và hút mùi Magic Flame... Giá bán mỗi căn hộ tại những dự án này dao động từ 670 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng, tùy từng căn, tầng giá bán đã bao gồm các khoản chi phí làm thủ tục cấp sổ. Vì sao người mua e dè? Vợ chồng chị Nguyễn Thị Luyến ở Thái Bình đều đang làm việc ở Hà Nội và đã đi thuê nhà trọ gần 10 năm nay đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, khi được các đơn vị phân phối chung cư mini giới thiệu các dự án trên với nhiều khuyến mại hấp dẫn, vợ chồng chị Luyến vẫn dè dặt trong việc quyết định mua loại chung cư này. Lý do mà chị Luyến còn băn khoăn chưa quyết định mua chung cư mini là bởi với mức giá 26 triệu đồng/m2 cũng không phải là rẻ. Hơn nữa, đến nay loại hình chung cư mini vẫn có nhiều vướng mắc pháp lý, sổ đỏ. Anh bạn tôi mua căn hộ chung cư ở Tôn Thất Tùng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà mặc dù lúc mua nhà chủ đầu tư có hứa” sau một năm sẽ làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho họ, đến nay đã gần hết năm 2011 rồi mà có thấy tăm hơi gì đâu”, chị Luyến dẫn chứng. Gia đình anh Dũng hiện cũng đang thuê một căn hộ mini ở Minh Khai cũng chia sẻ: Bạn tôi cũng đã mua một căn hộ chung cư mini được hơn một năm nay nhưng cũng chưa được chủ đầu tư làm giấy chứng nhận sở hữu nhà gì cả, mặc dù trong quá trình làm hợp đồng mua bán căn hộ, bên bán còn cho bên mua giữ lại hẳn 10 triệu đồng để làm tin đến khi nào nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mới thanh toán nốt. Thế nên, tôi cứ thuê ở tạm thôi, cố gắng có tiền mà mua ít đất thổ cư, không thì chung cư thương mại sẽ tốt hơn. Bên cạnh lý do vướng mắc về giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, qua khảo sát PV còn nhận thấy điều khiến nhiều người dân chưa quyết định mua chung cư mini là bởi tòa nhà này không có ban quản lý, mọi thứ do các hộ gia đình tự quản, tự đề ra với nhau. Rồi vấn đề sau một thời gian sử dụng, chung cư xuống cấp, lún nứt nguy hiểm thì ai sửa chữa?... Những băn khoăn đó của người dân là có cơ sở và rằng những vấn đề về hoàn thiện hành lang pháp lý, kiểm tra, rà soát, đảm bảo quyền lợi người mua... Vẫn là những phần việc còn chờ cơ quan quản lý. Lê Thảo. Sau nhiều lần thương lượng không thành, Chủ đầu tư dự án chung cư 584 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM chưa đưa ra được phương án giải quyết hợp lý, dẫn đến việc khách hàng kéo đến công ty căng băng rôn biểu tình phản đối dự án chung cư biến thành bệnh viện. Khách hàng mua căn hộ kiên quyết đòi nhà và yêu cầu phía công ty phải sớm có câu trả lời cụ thể… Dân cư mua căn hộ kiên quyết đòi nhà và yêu cầu phía công ty phải sớm có câu trả lời cụ thể… Dự án khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 Tân Kiên do công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình 584 làm chủ đầu tư, gồm 114 nền nhà liên kế, 2 block chung cư, chung cư A gồm 420 căn hộ, chung cư B có 532 căn hộ. Khối lượng công trình chung cư A đã hoàn thành 90%, khách hàng đã thanh toán 80 -90% giá trị hợp đồng, dự kiến bàn giao vào cuối tháng 10/2011. Riêng chung cư B đã được nghiệm thu và bàn giao cho khách hàng từ cuối tháng 3/2011. Mặc dù đã nhiều lần trì hoãn việc giao nhà với lý do công ty sẽ thuyết phục dân cư sang nhượng lại căn hộ cho công ty theo giá thị trường, còn nếu cư dân nào không đồng ý bồi thường thì công ty sẽ bố trí tái định cư, chuyển đi nơi khác dự án khác. Lý giải cho việc công ty thu hồi dự án nhà ở chuyển thành bệnh viện là nhằm tháo gỡ các áp lực tài chính của công ty và đại đa số khách hàng. Công ty đã xin UBND TPHCM chủ trương thí điểm chuyển đổi dự án thành bệnh viện 1.000 giường với mục đích nhằm tránh lãng phí công trình đã xây dựng gần hoàn tất và có phương án giải quyết nguồn vốn đối ứng thi công, các hợp đồng đã ký kết với khách hàng. Theo ông Nguyễn Văn Nhị, Phó TGĐ Công ty 584 cho biết: Đối với những khách hàng muốn nhận nhà thì công ty có thể hoán đổi căn hộ khác có giá trị tương đương với giá căn hộ 584 ở thời điểm bồi thường tối đa 12 triệu đồng/m2, còn khách hàng muốn nhận tiền đền bù thì công ty sẽ đánh giá lại giá trị đền bù. Hiện nay, công ty đang thành lập Ban bồi thường để ghi nhận đề nghị của khách hàng nhằm đưa ra giải pháp thỏa đáng!. Tuy nhiên, những khách hàng mua nhà tại dự án Tân Kiên tỏ ra bức xúc và cho rằng, công ty đưa ra phương án đền bù lại tính theo từng hợp đồng là điều phi lý, bởi người mua nhà ở nhiều thời điểm khác nhau, nhưng khi ký hợp đồng mua nhà và sở hữu nhà thì giá trị căn hộ đều như nhau lý nào lại đền bù tùy vào từng hợp đồng! Bà Lâm Ngọc Quý, một khách hàng mua nhà tại dự án Tân Kiên bức xúc: Chuyển đổi căn hộ khác thì phía công ty chỉ thanh toán phần trăm số tiền mà khách hàng đã đóng, phần chênh lệch thì khách hàng phải tự gánh chịu. Chưa kể, chất lượng và không gian của dự án mới thua xa với căn hộ mà chúng tôi đáng được sở hữu”. Một số khách hàng khác đề nghị, mức giá đền bù phải là 16 triệu đồng/m2 thì khách hàng mới có thể mua được nhà khác để định cư… Nếu sau một tuần mà phía công ty 584 vẫn chưa có hướng giải quyết thỏa đáng thì khách hàng sẽ tiến hành khiếu kiện để đòi nhà. Theo ghi nhận của chúng tôi, phần lớn người mua nhà ở đây tỏ thái độ bất bình với cách kinh doanh của chủ đầu tư. Hầu Chung cư dương hết trong số họ chỉ yêu cầu công ty giao nhà đúng cam kết chứ không quan tâm đến giá bồi thường, bởi những khách hàng đều có nhu cầu thực sự về nhà ở. Chủ trương thí điểm chuyển đổi công năng từ dự án khu dân cư thành bệnh viện đã tạo tiền lệ không hay cho các chủ đầu tư khác, doanh nghiệp xem thường lợi ích của khách hàng và gây tâm lý hoang mang cho những người đang ngắm nghía” các căn hộ của dự án khác. Nếu doanh nghiệp có lãi thì làm, lỗ thì chuyển mục đích sử dụng, đẩy cái khó về phía khách hàng, làm vậy sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS hiện tại và tương lai!”, một khách hàng nhận định. Hoàng Lan. Để nhận diện rõ hơn cơ hội đầu tư tại phân khúc chung cư trong bối cảnh hiện tại, InfoTV đã có cuộc trò chuyện ngắn với bà Trần Thị Nguyệt Nga – Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản FLC. >>Xem video chi tiết tại đây InfoTV InfoTV. Khu phức hợp The Manor 2 quận Bình Thạnh - khu chung cư cao cấp bị khiếu nại thu phí quản lý quá cao.

III. Thu phí chung cư dương bảo trì chung cư

Lãng phí ở tỉnh nghèo: Tái định cư không thể... Định cư Nhiều dự án hạ tầng, dân sinh đầu tư hàng tỉ đồng tại tỉnh Quảng Trị đã không thể phát huy hiệu quả, bỏ hoang hóa, gây lãng phí rất lớn nguồn lực xã hội... Dự án xây dựng Làng kinh tế mới Ngã 5 vùng cát thuộc xã Hải Vĩnh, H.Hải Lăng là một ví dụ. Thời điểm triển khai dự án, Chi cục Di dân tỉnh Quảng Trị hỗ trợ đầu tư hệ thống đường dây điện hơn 300 triệu đồng vào làng, cấp cho mỗi hộ một nền nhà, hỗ trợ mỗi hộ gia đình 2 triệu đồng để xây nhà và 6 tháng lương thực. Giữa vùng cát bạc phếch, sự hỗ trợ đó hầu như chẳng thấm tháp, nhưng quan trọng hơn là người dân không có đất sản xuất. Tình trạng này dẫn đến việc hơn 20 trong tổng số 32 hộ được thụ hưởng dự án bỏ làng mới về quê cũ …xem thêm Tranh chấp căn hộ 584 tại TPHCM: Cuộc chiến” giành từng mét chung cư Những ngày qua, khu căn hộ cao tầng 584 P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú, thường xuyên xảy ra căng thẳng giữa gần 400 hộ dân với chủ đầu tư là Cty CP đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584.Những cuộc giằng co, bao vây, đẩy đuổi từ hai phía, nhằm giành nhau quyền kiểm soát từng vị trí tại đây, nhiều phen tưởng chừng xảy ra ẩu đả nếu công an không có mặt can thiệp kịp thời …xem thêm Bầm dập mua căn hộ chung cư Từ lúc ký hợp đồng mua căn hộ đến khi nhận nhà là một hành trình gian nan của nhiều khách hàng. Chờ đợi mỏi mòn, thậm chí lâm vào nợ nần, kiện tụng… là tình cảnh mà nhiều người đã gặp phải. Chủ đầu tư cam kết cuối năm 2012 giao căn hộ nhưng đến nay đã trễ hẹn 16 tháng mà nhà vẫn chưa đến tay khách hàng, trong khi tôi phải trả lãi vay ngân hàng gần 8 triệu/tháng” - chị Yến lo lắng …xem thêm Vẫn phải... Chờ xem Trong một thời gian ngắn, thị trường bất động sản, vốn khô hạn được tưới tắm bởi hàng loạt thông tin tích cực xét từ góc độ chính sách lẫn sự vận động của doanh nghiệp.Thế nhưng, đặt trong bối cảnh dài hạn về triển vọng thị trường, một vài cơn mưa, chưa đủ làm nên mùa màng bội thu …xem thêm Nhà giá thấp chi phí cao Nhà giá thấp đang là xu hướng phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản và được đón nhận nồng nhiệt từ đại đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, để các dự án giá thấp thực sự thấp không phải là điều dễ dàng… xem thêm Thịnh Châu TH Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn ; Đường dây nóng: 0942.825.711. Nhà tái định cư được xây dựng tại quận 8. Đồng thời thành phố cũng đang thi công xây dựng bốn chung cư: 289 Trần Hưng Đạo - 74 Hồ Hảo Hớn, quận 1; 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3; Soái Kình Lâm, quận 5; chung cư Lý Thường Kiệt A,F,G, quận 11, quy mô 2.270 căn hộ, tương đương 351.567 m2 sàn xây dựng hiện trạng 1.034 căn hộ, 54.722 m2 sàn. Thành phố cũng chỉ đạo Sở Xây dựng và các sở, ban, ngành liên quan phối hợp với UBND và Ban bồi thường giải phóng mặt bằng các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh đẩy nhanh tiến độ di dời, tháo dỡ, xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn các quận, thực hiện kiểm định tất cả các chung cư cũ để có cơ sở đánh giá, phân loại đưa vào sửa chữa hoặc di dời tháo gỡ khẩn cấp sớm báo cáo UBND thành phố xem xét quyết định.Để giải quyết nhu cầu nhà trọ, nâng cao chất lượng và điều kiện sinh hoạt cho công nhân tại các khu nhà trọ, thành phố đã chỉ đạo các sở, ngành phối hợp với UBND các quận, huyện tiến hành kiểm tra chất lượng nhà trọ do hộ gia đình và cá nhân đầu tư xây dựng cho công nhân thuê. Trước mắt, để tham gia gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, thành phố đang bàn giao và đưa vào sử dụng ba dự án nhà ở xã hội với quy mô 502 căn gồm: 157/R8 Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10; chung cư 241/1/25c Nguyễn Văn Luông, phường 11, quận 6; chung cư 19/19 Lạc Long Quân, Tân Bình. Tiếp nhận 35 hồ sơ đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ trong đó có 12 chủ đầu tư nộp hồ sơ đầy đủ, cụ thể, tám dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.Việc bồi thường, giải phóng chung cư ma cgv mặt bằng thuộc các dự án cải tạo kênh và đường dọc kênh Tân Hóa - Lò Gốm, dự án tiêu thoát nước và cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch nước lên và di dời khẩn cấp các hộ bị sạt lở thuộc dự án xây dựng tuyến đê bao bờ bắc kênh Đôi đang được tiến hành, nâng tổng số hộ đã thực hiện di dời từ năm 2006 đến nay là 10.396 hộ/15.000 hộ, đạt 69,9%. Ngoài ra các dự án trong chương trình đầu tư xây dựng 12.500 căn phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang được triển khai. Đến nay, thành phố đã thu hồi 40 dự án có diện tích hơn 774 ha, chấm dứt gia hạn 77 dự án với diện tích gần 959 ha đồng thời yêu cầu các quận, huyện tăng cường quản lý chặt chẽ đất đai, không để phát triển đô thị tự phát và quan tâm giải quyết quyền lợi của người dân trong khu vực quy hoạch. Thành phố đã phê duyệt xong 22/22 đề án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng các quận, huyện riêng quận 1 và 5 không lập điều chỉnh quy hoạch chung. Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Khu Trung tâm hiện hữu TP Hồ Chí Minh 930 ha. BĂNG CHÂU. . Ngày 2/6, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.Theo đó, chung cư hạng 1 cao cấp là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo...Cụ thể, khu chung cư được gọi là cao cấp phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình; có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất; không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp...Đặc biệt, mỗi căn hộ chung cư cao cấp phải có diện tích không nhỏ hơn 70m2.Khu chung cư chỉ được gọi là cao cấp khi có đủ thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. Ngoài ra, chung cư cao cấp phải có chỗ để xe trong hoặc ngoài nhà đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.Hệ thống thông tin liên lạc của khu chung cư cao cấp phải đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại, vận hành thông suốt. Hạ tầng xã hội nơi tọa lạc chung cư cao cấp phải đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn... Trong bán kính 500 m; có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp. Cũng theo Thông tư trên, chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; chỉ cần đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.Bên cạnh đó, chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.. Hoạt động chưa hiệu quảTheo phản ánh của những cư dân chung cư Nam Đô Trương Định, quận Hoàng Mai, chung cư này đã đưa vào sử dụng một năm, nhưng đã kịp bộc lộ nhiều mâu thuẫn về quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư. Đơn cử như dịp hè vừa qua là vấn đề nước sinh hoạt bị ô nhiễm, ảnh hưởng đến đời sống của người dân, nhưng chủ đầu tư không quan tâm giải quyết. Do chưa có Ban quản trị BQT chung cư nên mọi kiến nghị của chúng tôi mới chỉ mang tính chất tự phát. Bản thân các cư dân đã nhiều lần kiến nghị thành lập BQT nhưng không được đáp ứng, nên cư dân phải làm việc với chủ đầu tư theo hình thức cử đại diện Ban liên lạc để xử lý vấn đề nước sinh hoạt ô nhiễm này. Nếu không có tập thể cùng đấu tranh, thì các vấn đề tồn tại của chung cư khó được giải quyết”, chị Thùy Trang, cư dân chung cư Nam Đô cho biết.Khu đô thị Việt Hưng.Quỹ bảo trì nhà chung cư Luật giao cho BQT quản lý, nhưng việc thực hiện không nghiêm. Một số chủ đầu tư dây dưa, chiếm dụng quỹ này. Nguyên nhân là do chưa có chế tài và ban soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tiếp thu các ý kiến đề xuất để đưa vào dự thảo luật với các chế tài cụ thể như phạt lãi suất; đồng thời quy định rõ diện tích sở hữu chung - riêng. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Tương tự, chung cư Đại Thanh Thanh Trì, Hà Nội, gồm 6 tòa nhà, 3 tòa CT8 và 3 tòa CT10 mới đưa vào sử dụng khoảng một năm, nhưng cư dân đã phải đối diện với một loạt vấn đề mâu thuẫn với chủ đầu tư về nước sinh hoạt thiếu, vệ sinh môi trường, diện tích chung bị chủ đầu tư tận dụng cho thuê để tận thu... Tuy tại đây đã có BQT chung cư, nhưng theo phản ánh của người dân, việc thành lập BQT chưa theo đúng quy định, dẫn đến hoạt động của BQT không hiệu quả, không thể giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân.Cùng tình trạng có BQT cũng như không” là cư dân tòa Sunrise Building Sài Đồng, Long Biên. Thời gian qua, các cư dân nơi đây đã nhiều lần khiếu nại tới các cơ quan chức năng do không thống nhất được với chủ đầu tư là Công ty Xây dựng số 3 Hà Nội về phần diện tích chung - riêng. Chị Phan Dương, một cư dân tòa nhà cho rằng: Hiện chủ đầu tư lạm dụng diện tích sinh hoạt chung, cho thuê chỗ bán hàng, gửi xe. Do đó, người dân yêu cầu bàn giao diện tích chung từ tầng hầm, sảnh và toàn bộ tòa nhà từ tầng 1 đến tầng mái cho BQT quản lý, nhưng vẫn chưa được đáp ứng”.Mâu thuẫn gay gắt của cư dân tòa nhà với chủ đầu tư liên quan đến phí bảo trì chung cư phải kể đến tại tòa nhà Keangnam. Theo quy định của Luật Nhà ở, quỹ bảo trì chung cư được thành lập từ 2% giá trị các căn hộ được bán. Tuy nhiên, từ khi thành lập BQT đến nay, chủ đầu tư không bàn giao tiền bảo trì cho chúng tôi quản lý. Theo ước tính, số tiền này lên đến khoảng 70 tỷ đồng. Do đó, đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước có chế tài đối với chủ đầu tư bàn giao số tiền quỹ bảo trì đã thu cho BQT. Các hộ dân chung cư nếu chây ì thì ngay lập tức bị cắt điện, cắt nước... Nhưng chủ đầu tư chây ì, không nộp phí bảo trì đối với phần diện tích quản lý của họ, thì chưa có chế tài. Đó là chưa kể chủ đầu tư không phân định diện tích chung - riêng, dẫn đến không phân định được chỗ nào để xe thu phí, phí là bao nhiêu”, bà Trịnh Thúy Mai, thành viên BQT chung cư Keangnam, cho biết.Chủ đầu tư dây dưa, né tránhHà Nội có 478 chung cư thì mới chỉ có 95 nhà chung cư có BQT, chiếm gần 20%, còn lại hơn 80% vẫn do chủ đầu tư đứng ra quản lý vận hành, dẫn đến việc người dân nghi ngờ tính minh bạch của tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi". Tại các kỳ họp HĐND Hà Nội gần đây, việc thành lập BQT luôn được cử tri nêu ra tại các buổi tiếp xúc cử tri. Đại biểu HĐND đã chất vấn việc chậm thành lập các BQT tại các tòa nhà chung cư, khu đô thị đang gây khó khăn cho việc quản lý, đơn cử như khu đô thị Việt Hưng mới có 2/40 tòa nhà có BQT.Theo UBND thành phố Hà Nội, việc thành lập BQT nhà chung cư được quy định cụ thể tại Quyết định 01/2013 và Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, với quy trình thành lập gồm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu Ban quản trị và công nhận BQT nhà chung cư. Trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thuộc chủ đầu tư. Khi có 50% tổng số căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau 10 ngày nhận được biên bản Hội nghị nhà chung cư, UBND quận huyện có trách nhiệm công nhận BQT. Tuy nhiên, theo bà Trịnh Thúy Mai, thành viên BQT chung cư Keangnam, hầu hết quy định này đều bị chủ đầu tư phớt lờ và chính quyền sở tại chưa quan tâm, như BQT tòa nhà Keangnam phải sau 6 tháng gửi biên bản mới được công nhận.Đại diện các BQT chung cư thừa nhận, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là quỹ bảo trì chung cư được thành lập từ 2% giá trị các căn hộ được bán. Hiện số tiền này phần lớn do chủ đầu tư khi bán nhà đang giữ, tổng kinh phí bảo trì chung cư có khi lên đến vài chục tỉ đồng. Điều này dẫn đến nhiều chủ đầu tư không muốn thành lập BQT, thậm chí là tìm cách ngăn cản. Chủ đầu tư muốn gắn trách nhiệm của mình với tòa nhà nhưng lại không muốn minh bạch các khoản thu chi. Nếu thành lập BQT thì chủ đầu tư chỉ có một người trong BQT, mà hoạt động của BQT thì tuân theo nguyên tắc đa số nên tiếng nói chủ đầu tư sẽ yếu thế, không thể muốn làm gì thì làm”, một đại diện BQT cho biết.Theo UBND thành phố Hà Nội, để xử lý việc thành lập BQT đối với các tòa nhà chung cư chậm do các chủ đầu tư chậm triển khai Hội nghị nhà chung cư, hiện vẫn chưa có chế tài. Bên cạnh đó là sự thiếu kiểm tra, đôn đốc của chính quyền địa phương, trực tiếp là quận huyện, phường xã. Do đó, UBND thành phố yêu cầu các quận huyện khẩn trương rà soát toàn bộ các tòa nhà chung cư trên địa bàn, có biện pháp đôn đốc các chủ đầu tư, đơn vị được giao quản lý vận hành khẩn trương tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định của thành phố; xử lý trách nhiệm cá nhân trong việc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư, báo cáo về thành phố trong quý IV/2014. Đối với Sở Xây dựng Hà Nội, cần tăng cường hướng dẫn UBND các quận huyện trong việc thành lập BQT nhà chung cư, phối hợp với quận huyện giải quyết những vướng mắc, phát sinh trong công tác quản lý sử dụng, vận hành như việc phân định diện tích chung - riêng, nơi đỗ xe, sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành... Ông Võ Nguyên Phong, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: Cần có quy chế quản lý với từng loại nhà chung cư Việc thu phí bảo trì nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành 1/7/2006 rất khó thực hiện. Bên cạnh đó là tình trạng nhiều nhà đầu tư cố tình chiếm dụng khoản tiền này, không bàn giao lại cho BQT và chưa có chế tài xử lý. Do đó, cần đề xuất với Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi, điều chỉnh quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc điểm, tính chất, quy mô của từng loại nhà chung cư theo hướng quy định rõ cách thức xác định diện tích sở hữu chung, riêng trong các loại nhà chung cư. Cùng với đó, cần quy định rõ trách nhiệm và chế tài đối với chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không thành lập BQT, không chấp hành quy định về bố trí không gian sinh hoạt công cộng đủ điều kiện cho người dân... Ông Bùi Đức Nhuận, Trưởng Ban quản trị khu nhà T - Nhân Chính: Địa vị pháp lý phải rõ ràng Nên có quy định cụ thể việc thu, chi, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì đối với nhà chung cư bán trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực, có thể thu theo tháng hoặc hàng quý. Ban Quản trị nhà chung cư T - Nhân Chính đã hoạt động 8 năm nhưng mới được công nhận cách đây 3 năm, nhưng lại không có vị trí pháp lý nên rất khó khăn, vất vả trong giao dịch. Do đó cần có quy định cụ thể về vị trí pháp lý để tiến hành giao dịch như sửa chữa, tổ chức dịch vụ công ích... Luật sư Nguyễn Minh Anh: Minh bạch các nguồn thu chi Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân tại các nhà chung cư xoay quanh bài toán lợi ích chung - riêng, bởi thực tế diện tích tầng một mang lại lợi nhuận cho thuê thường không được các chủ đầu tư minh bạch. Chủ đầu tư cho rằng phải lấy lợi nhuận kinh doanh tại tầng 1 để bù đắp chi phí bảo trì chung cư, trong khi không công khai minh bạch các nguồn thu, chi phí; trong khi dịch vụ liên tục tăng. Điều này dẫn đến phát sinh mâu thuẫn giữa các bên, nhất là diện tích chung - riêng. Do đó, các hợp đồng mua bán, cơ quan quản lý Nhà nước về vấn đề này cần có quy định cụ thể để quy trách nhiệm các bên.Xuân Minh - Ngọc Bích. Sở Xây dựng Hà Nội vừa chủ trì cuộc họp giữa các cư dân tòa chung cư cao cấp Golden Westlake và chủ đầu tư Hà Việt Tungshing quanh vụ tranh chấp về tầng hầm để xe và phí trông xe của tòa chung cư này. Cũng giống như nhiều vụ tranh chấp khác, dù có Sở Xây dựng làm trọng tài”, việc chủ đầu tư và các hộ dân tự thỏa thuận hoặc đưa nhau ra tòa vẫn được xem chung cu ma là biện pháp tốt nhất. 3 năm chưa có giấy chủ quyền Theo đơn khiếu nại khẩn cấp các cư dân khu chung cư cao cấp Golden Westlake gửi các sở ban ngành, chủ đầu tư Hà Việt Tungshing đã vi phạm đến 10 điểm, như không thực hiện việc làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho cư dân; không tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị khu chung cư; vi phạm các quy định đối với việc sử dụng tầng hầm, sảnh, lối đi chung; thu phí bảo trì sai quy định… Theo ông Trần Tuấn Phong, đại diện cho các hộ dân, tình cảnh hiện nay của cư dân Golden Westlake không khác nào bỏ tiền tỷ đi ở trọ suốt 3 năm, bởi không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất. Ngay cả việc bầu ban quản trị tòa nhà dù đã kiến nghị rất nhiều lần nhưng đều bị chủ đầu tư lần lữa. Điều này khiến mọi thỏa thuận khác về phí vận hành, phí bảo trì giữa 2 bên rất khó khăn. Theo đại diện của chủ đầu tư Hà Việt Tungshing, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho người dân bị kéo dài do nguyên nhân khách quan. Về việc thu phí trông giữ xe ô tô lên đến 2 triệu đồng/tháng, Hà Việt Tungshing làm theo đúng văn bản thẩm định của Sở Tài chính Hà Nội. Doanh nghiệp này cho biết đang xúc tiến để tổ chức đại hội nhà chung cư bầu ra ban quản trị trong thời gian ngắn sắp tới. Tuy nhiên, theo đại diện của các cư dân, phí trông giữ xe ô tô chỉ là giọt nước tràn ly sau nhiều dịch vụ khác người” tại tòa chung cư cao cấp này. Cư dân chỉ yêu cầu chủ đầu tư phải minh bạch, không thể đơn phương áp dụng một mức giá quá cao. Ngoài ra, cư dân còn tố” chủ đầu tư chiếm luôn 2 hành lang chung để cho thuê, lối đi của cư dân nay chỉ còn bó hẹp lại theo lối đi của xe chở rác. Phải có ban quản trị Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, giữa cư dân và chủ đầu tư đã có hợp đồng dân sự nên khi xảy ra tranh chấp có thể đưa ra tòa. Ông Tuấn cũng nhấn mạnh phải thành lập ban quản trị tòa nhà mới có thể nhanh chóng giải quyết được những khúc mắc và tranh cãi kéo dài nhiều năm nay giữa 2 bên. Một cuộc họp giữa cư dân chung cư Golden Westlake với chủ đầu tư về phí giữ xe. Việc chủ đầu tư 3 năm không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà, đất khi đã bán đến 90% căn hộ là sai và chủ đầu tư phải làm ngay. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP Hà Nội giao cho UBND quận Tây Hồ và Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn các hộ dân thành lập ban quản trị. Ngoài ra, về việc thu phí, Phó Giám đốc sở Xây dựng cho rằng 2 bên cần thỏa thuận với nhau, đặc biệt trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay để có mức giá hợp lý nhất. Các cư dân tòa nhà Golden Westlake cũng cho rằng còn quá nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về nhà chung cư, trong đó nổi bật nhất là các vấn đề liên quan đến quy chế, hợp đồng mua bán, sở hữu chung riêng, phí dịch vụ, phí bảo trì… Vì thế Nhà nước cần điều chỉnh bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để phù hợp, bởi nhà chung cư đang phát triển quá nhanh, sự đụng độ giữa chủ đầu tư và cư dân cũng không ngừng gia tăng. Theo ông Võ Quốc Hùng, đại diện Bộ Xây dựng, mỗi khu chung cư có một đặc điểm khác nhau, vì thế cư dân và chủ đầu tư nên thỏa thuận để chung sống hòa bình” trên cơ sở hợp đồng mua bán đã được ký kết là tốt nhất, bởi Nhà nước không thể có một mức giá chung hoặc những quy định chung cho tất cả. Golden Westlake gồm 370 căn hộ là dự án dạng cao cấp có giá 1.400-4.000USD/m2 tùy diện tích. Đây không phải là lần đầu tiên mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân Golden Westlake nổ ra về tranh chấp diện tích chung riêng. Trước đó, phí đỗ xe của cư dân Golden Westlake được chủ đầu tư chấp nhận giảm từ 3 triệu đồng xuống còn 1 triệu đồng mỗi tháng. Tranh chấp giữa các cư dân và chủ đầu tư đã kéo dài từ vài năm nay. Giữa tháng 5-2012, các hộ dân ở đây đã đỗ xe ô tô chăng kín lối đi xuống tầng hầm để phản đối chủ đầu tư thu tiền phí trông xe quá cao. Không chỉ Golden Westlake mà nhiều chủ đầu tư đã bị cư dân phản đối vì tăng phí gửi xe như Sky City Láng Hạ, Keangnam Phạm Hùng và The Manor Mễ Trì. Tuy nhiên, sau nhiều lần thương lượng, chủ đầu tư đều nhượng bộ khách hàng. DiaOcOnline.vn - Theo ĐTTC. Sự biệt lậpChung cư cao cấp khác với chung cư bình dân ở nhiều lẽ. Có thể đưa ra một sơ đồ phát triển như thế này: tập thể, tập thể lắp ghép, chung cư bình dân, chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp thường rộng từ 100 đến 500m2. Những căn hộ rộng có những sự xa hoa nhất định như vườn hoa, cây cảnh, bể bơi mini… tất nhiên, những căn hộ này không phải ai cũng ở” được.Ở đây chỉ đề cập đến những chung cư cao cấp điển hình khoảng 100m2, một phòng khách cùng hai hoặc ba phòng ngủ. Phòng ngủ là những phòng độc lập, không gian được kiểm soát bằng những cánh cửa có khóa. Nhiều khu chung cư còn bố trí được cả nhà tắm, nhà vệ sinh, và một chút ban công cho từng phòng độc lập này. Đường dây điện thoại cố định, internet, truyền hình cáp… cũng được đưa tới từng phòng rất tiện dụng. Ngoài ra, sự cao cấp” còn được thể hiện ở hệ thống đèn chiếu sáng cảm ứng, cửa tự động, hành lang được trải thảm, vắng vẻ và sạch sẽ.Cảm nhận được sự biệt lập ở các chung cư cao cấp, đôi khi tôi lại thèm thèm những cái nhìn tò mò ở các khu tập thể, thèm câu hỏi, tiếng chào, thèm cả những ô cửa sổ mở rộng nhìn ra hành lang chung, phía trong đó là mâm cơm ngút khói, là tiếng học chữ bi bô. Sự biệt lập của các khu chung cư cao cấp khiến người ta lo lắng vì những duyên cớ rất vớ vẩn. Bỗng dưng anh phát hoảng lên vì một gã to con lạ hoắc đi sau anh trong một hành lang vắng vẻ dài hun hút. Đến cuối đường, anh thở phào vì phát hiện hắn là gã hàng xóm” ở cạnh mình đã ngót 3 năm. Người ở sát cửa không biết tên nhau là chuyện bình thường. Nhiều cư dân tầng trên và cư dân tầng dưới chẳng gặp nhau bao giờ. Lời chào hỏi, tiếng cười đùa trong những thang máy thép dường như là một thứ gì xa xỉ. Những người lạnh lùng đứng bên những người lạnh lùng. Tâm điểm mọi người nhìn tới là những con số điện tử báo tầng. Sự xa cách, biệt lập đó chỉ vỡ òa ra khi những lợi ích sát thân bị đụng chạm, và thật khó để bắt đầu một mối quan hệ mới mẻ, lạ lẫm. Lối sống thực dụngHơn một năm nay, anh bạn tôi đã về chung cư cao cấp Sky City 88 Láng Hạ, Hà Nội. Anh chẳng quen biết ai ngoài mấy tay bảo vệ thường ngày vẫn vung vẩy gậy ma-trắc như dọa người. Để đến ở khu chung cư cao cấp này, bạn tôi đã phải bỏ ra một chi phí rất lớn. Rút kinh nghiệm từ nhiều sự vụ của những cư dân chung cư cao cấp khác, anh nghiên cứu rất kỹ hợp đồng, từ quyền sở hữu cho tới các quyền được cung cấp điện, nước, chất đốt, chỗ để xe, quyền sử dụng các công trình công cộng… Nhưng mới đây, anh bạn tôi tá hỏa” vì ban quản lý tòa nhà bỗng đưa ra một thông báo yêu cầu cư dân tòa nhà đóng tiền để xe, an ninh, vệ sinh, tiền bảo hiểm cháy nổ, lụt lội… chi phí sơ sơ lên đến 5 triệu đồng/tháng/hộ. Lúc này, không riêng anh bạn tôi mà gần 500 hộ dân trong tòa nhà bỗng có nhu cầu họp mặt. Và cũng vì thế, họ mới phát hiện ra khu chung cư cao cấp vẫn chưa hoàn thiện xong nhà cộng đồng, khu vui chơi thiếu nhi và một số công trình công cộng khác. Họp rồi mới vỡ lẽ, theo hợp đồng thì 500 hộ dân sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ là đồng sở hữu tòa nhà này. Nhà xây dựng là Công ty TNHH Hanotex sau khi hoàn tất các hạng mục sẽ hết vai trò quản lý, phải chuyển giao toàn bộ công việc cho ban quản lý nhà đại diện do 500 hộ dân này bầu ra. Nhưng không. Hanotex dây dưa chưa hoàn thiện một số công trình công cộng, đồng thời lại mau mắn” thuê hộ mọi người một ban quản lý do một người nước ngoài không biết tiếng Việt làm đại diện. Ông Tây” này bất chấp mọi quy định của Nhà nước Việt Nam, tự áp giá cho nhiều loại phí cao gấp nhiều lần so với mặt bằng chung xã hội...Đó là bài học phải trả giá bằng tiền mặt cho sự thiếu đoàn kết của cư dân các khu chung cư cao cấp nói chung. Nhiều người đã ngộ nhận sự biệt lập là nét văn minh” ở các khu chung cư cao cấp. Họ đã nhầm. Chính sự biệt lập, thiếu trao đổi thông tin lẫn nhau, thiếu sự tin tưởng lẫn nhau đã khiến họ trở thành những chiếc đũa đơn lẻ, dễ bẻ, yếu đuối.Không thể phủ nhận những giá trị tích cực đối với đời sống dân sinh mà các chung cư cao cấp đem lại. Đó là mỹ quan đô thị, là đời sống được chăm lo chu đáo, an ninh trật tự tốt. Về lâu dài, ở những đô thị lớn, sống tại chung cư sẽ là xu hướng phổ biến. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, những hành vi chưa tốt trong ứng xử, chèn ép, cung cách quản lý vụ lợi… đã làm xấu hình ảnh chung cư.Bài và ảnh: Nguyên Phong. Cần hiểu đúng về phí bảo trì chung cư Theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Trường, Đoàn luật sư TP.HCM, phí bảo trì chung cư là 2% là khoản tiền được hình thành từ một phần kinh phí mua nhà của khách hàng, đi theo suốt vòng đời của chung cư sau khi chủ đầu tư hết hạn bảo hành. Phí bảo trì này sẽ được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất. Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Trung ương Hội luật gia Việt Nam, cũng chỉ rõ, theo quy định tại Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định cụ thể, phí bảo trì nhà chung cư do các chủ sở hữu căn hộ chung cư đóng góp, trong đó bao gồm các cư dân và có thể có cả chủ đầu tư nếu chủ đầu tư giữ lại một, một số căn hộ, mặt bằng để phục cho hoạt động kinh doanh của mình. Nếu có phát sinh khác thì căn cứ theo hợp đồng để xử lý. Luật quy định đã rõ, nhưng không phải chung cư nào cũng thực hiện đúng luật. Một số nơi cư dân cho rằng mình không phải đóng số này rất ít. Còn một số nơi, sau khi đã thu xong số tiền này lại làm không tốt việc quản lý và vận hành quỹ này dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân. Đơn cử như sự việc xảy ra tại Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành Công ty Lê Thành cách đây vài tháng khi các hộ dân ở đây cho rằng Công ty Lê Thành Q.Bình Tân đã bỏ hơn 12 tỉ đồng phí bảo trì chung cư vào tài khoản cá nhân để lấy tiền lời từ ngân hàng. Chung cư 4S Q.Thủ Đức cũng xảy ra tranh chấp giữa Ban quản trị BQT với chủ đầu tư CĐT xem ai là bên quản lý số tiền này. Chung cư Orient Apartment Q.4 do CTCP Thủy sản số 4 làm chủ đầu tư cũng từng căng thẳng do CĐT giữ khư khư 7,8 tỉ đồng phí bảo trì. Một số ít cư dân không hiểu luật lại cho rằng phía CĐT phải có nghĩa vụ đóng khoản tiền này bất chấp hợp đồng đã quy định rõ. Dù hợp đồng có ghi rõ phí bảo trì nhưng một số ít cư dân vẫn chưa hiểu nội dung này Thực tế đã chứng minh, với những dự án không thành lập quỹ 2% bảo trì nhà chung cư, sau một quá trình sử dụng không được bảo trì thường xuyên, khiến nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp nghiêm trọng và gây ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân. Quan trọng là minh bạch Luật Nhà ở năm 2005 quy định, quản lý và giữ 2% phí bảo trì chung cư thuộc về BQT. Ban này được bầu ra từ hội nghị nhà chung cư, được sự công nhận của chính quyền địa phương và hoạt động theo quy chế cụ thể. Còn theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25.5.2008 của Bộ Xây dựng quy định: CĐT có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho BQT khi BQT được bầu ra. BQT quản lý tài khoản kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì. Quy định là vậy, nhưng hiện tại, mỗi nơi vẫn quản lý quỹ này theo mỗi kiểu. Theo các chuyên gia, đối với quỹ bảo trì này, quan trọng là hạch toán thế nào cho minh bạch để hai bên cũng có lợi vẫn là cách tốt nhất. Ví dụ như trường hợp chung cư Bàu Cát 2 Q.Tân Bình, hàng tháng, BQT đều có thông báo cụ thể các khoản thu chi trong quỹ bảo trì để cư dân được biết. Nhiều chung cư khác cũng chọn cách làm này để quản lý quỹ một cách minh bạch và tránh thất thoát. Một số công ty khác lại chọn cách bàn giao lại cho BQT cho nhẹ đầu” như Lê Thành hay CTCP Quốc Cường Gia Lai. Trao đổi với Epress, Giám đốc Công ty Lê Thành ông Lê Hữu Nghĩa cũng khẳng định: Công ty chắc chắn sẽ giao lại khoản phí bảo trì lại cho BQT khi nào chung cư bầu ra được một BQT được chính quyền công nhận theo đúng quy định của pháp luật”. Chung cư Lê Thành, nơi xảy ra tranh chấp về khoản phí bảo trì chung cư Về phía Quốc Cường Gia Lai, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thị Như Loan cũng cho biết: Chúng tôi hoàn toàn minh bạch trong việc quản lý quỹ này. Theo tôi, vấn đề khó khăn nằm ở việc thu phí như đã nêu rõ trong hợp đồng. Còn sau đó, khi chung cư đã có một BQT hợp pháp, chúng tôi sẽ bàn giao lại cho họ tự quản lý”. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc giao cho BQT quản lý là đúng nhưng cũng cần tránh những rủi ro như có thành viên trong BQT bán chung cư rồi ôm quỹ này bỏ trốn. Chưa hết, có những BQT cũng trục lợi ngay trên khoản phí này. Các chuyên gia BĐS cho rằng, thực tế để có được một BQT chung cư hợp pháp, rõ ràng không phải chuyện một sớm, một chiều. Do đó, việc đấu tranh xem ai giữ khoản phí này không quan trọng bằng việc hạch toán minh bạch khoản phí này để các bên cùng có lợi vẫn là giải pháp khả dĩ nhất. Theo Một thế giới .
Trước 30/4, hoàn thành sửa chữa đường ven sông LừCấm cũng như khôngChui vào gầm xe, may mắn thoát chếtHài hòa lợi ích doanh nghiệp - người dânKẻ ăn không hết, người lần chẳng ra. Lãng phí ở tỉnh nghèo: Tái định cư không thể... Định cư Nhiều dự án hạ tầng, dân sinh đầu tư hàng tỉ đồng tại tỉnh Quảng Trị đã không thể phát huy hiệu quả, bỏ hoang hóa, gây lãng phí rất lớn nguồn lực xã hội... Dự án xây dựng Làng kinh tế mới Ngã 5 vùng cát thuộc xã Hải Vĩnh, H.Hải Lăng là một ví dụ. Thời điểm triển khai dự án, Chi cục Di dân tỉnh Quảng Trị hỗ trợ đầu tư hệ thống đường dây điện hơn 300 triệu đồng vào làng, cấp cho mỗi hộ một nền nhà, hỗ trợ mỗi hộ gia đình 2 triệu đồng để xây nhà và 6 tháng lương thực. Giữa vùng cát bạc phếch, sự hỗ trợ đó hầu như chẳng thấm tháp, nhưng quan trọng hơn là người dân không có đất sản xuất. Tình trạng này dẫn đến việc hơn 20 trong tổng số 32 hộ được thụ hưởng dự án bỏ làng mới về quê cũ …xem thêm Tranh chấp căn hộ 584 tại TPHCM: Cuộc chiến” giành từng mét chung cư Những ngày qua, khu căn hộ cao tầng 584 P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú, thường xuyên xảy ra căng thẳng giữa gần 400 hộ dân với chủ đầu tư là Cty CP đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584.Những cuộc giằng co, bao vây, đẩy đuổi từ hai phía, nhằm giành nhau quyền kiểm soát từng vị trí tại đây, nhiều phen tưởng chừng xảy ra ẩu đả nếu công an không có mặt can thiệp kịp thời …xem thêm Bầm dập mua căn hộ chung cư Từ lúc ký hợp đồng mua căn hộ đến khi nhận nhà là một hành trình gian nan của nhiều khách hàng. Chờ đợi mỏi mòn, thậm chí lâm vào nợ nần, kiện tụng… là tình cảnh mà nhiều người đã gặp phải. Chủ đầu tư cam kết cuối năm 2012 giao căn hộ nhưng đến nay đã trễ hẹn 16 tháng mà nhà vẫn chưa đến tay khách hàng, trong khi tôi phải trả lãi vay ngân hàng gần 8 triệu/tháng” - chị Yến lo lắng …xem thêm Vẫn phải... Chờ xem Trong một thời gian ngắn, thị trường bất động sản, vốn khô hạn được tưới tắm bởi hàng loạt thông tin tích cực xét từ góc độ chính sách lẫn sự vận động của doanh nghiệp.Thế nhưng, đặt trong bối cảnh dài hạn về triển vọng thị trường, một vài cơn mưa, chưa đủ làm nên mùa màng bội thu …xem thêm Nhà giá thấp chi phí cao Nhà giá thấp đang là xu hướng phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản và được đón nhận nồng nhiệt từ đại đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, để các dự án giá thấp thực sự thấp không phải là điều dễ dàng… xem thêm Thịnh Châu TH Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn ; Đường dây nóng: 0942.825.711. Nhiều tòa chung cư, hệ thống báo cháy và chữa cháy chỉ để làm cảnh vì không hề có thiết bị nào. Ảnh: Lê Thảo. Nhân dịp năm mới, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã dành riêng cho Báo Kinh tế & Đô thị cuộc trao đổi về những điểm mới trong chính sách cải tạo chung cư cũ. Cải tạo chung cư cũ đang là vấn đề hết sức hóc búa đối với Hà Nội, được biết Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trong đó có đề cập đến những quan điểm rất mới. Xin Bộ trưởng cho biết, quan điểm chủ đạo của Nghị định mới này? - Quá trình triển khai Nghị quyết 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trong những năm qua đã bộc lộ những vướng mắc, kết quả thực hiện hạn chế. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng Do vậy, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, soạn thảo Nghị định của Chính phủ về Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Dự thảo này có nhiều điểm mới so với Nghị quyết 34/2007/NQ-CP cả về quan điểm và các quy định cụ thể. Theo đó, sẽ phân loại và xác định rõ các trường hợp chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, bao gồm nhà thuộc diện nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng, có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống, cảnh quan không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu theo quy định và các khu nhà cũ mà có đa số các chủ sở hữu đồng thuận cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch. Quy định mới cũng sẽ làm rõ quy trình tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng các khu nhà để xác định mức độ nguy hiểm. Từ đó các địa phương xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.Trong dự thảo quy định rõ, chính quyền các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc hình thành các khu nhà ở mới để phục vụ nhu cầu bồi thường trong trường hợp phải di chuyển các hộ dân đến nơi ở mới trước khi cải tạo chung cư cũ nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng và chung cư cũ có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Chỗ ở mới phải đảm bảo có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, có tiêu chuẩn chất lượng nhà ở cao hơn so với khu ở cũ. Trong dự thảo đã khẳng định vai trò chủ đạo của Nhà nước, các doanh nghiệp Nhà nước trong cải tạo, xây dựng chung cư cũ thay vì giao khoán cho các doanh nghiệp như hiện nay. Để thực hiện nguyên tắc này, cần có cơ chế phù hợp nhằm huy động các nguồn vốn phục vụ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, giao nhiệm vụ cho các doanh nghiệp Nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đặc biệt tại một số địa phương trọng điểm. Giải pháp nào để cân bằng lợi ích giữa các bên Nhà nước - chủ đầu tư - người dân khi mà nhiều chung cư cũ nằm trong khu vực hạn chế mật độ xây dựng, hạn chế chiều cao công trình? - Đối với nhà chung cư cũ, chủ đầu tư chính là các hộ dân đã mua lại các căn hộ. Việc cải tạo, xây dựng nhà ở riêng lẻ thì dễ nhưng cải tạo lại chung cư cũ rất khó do các hộ dân không chủ động trong bỏ tiền ra để cải tạo, xây dựng lại. Cho nên, Nhà nước phải có trách nhiệm để tổ chức thực hiện. Để có nguồn vốn thực hiện cần tính tới hai khả năng: Thứ nhất là xây lại các nhà chung cư tại chỗ thì cần xây cao tầng nhằm khai thác giá trị sử dụng đất, giá trị không gian, lợi thế về vị trí, địa điểm dự án… để tạo nguồn lực xây dựng. Nhưng phương án này không phải chỗ nào cũng làm được, đặc biệt các dự án nằm trong khu vực hạn chế phát triển. Nếu muốn ở tại chỗ mà không xây cao tầng thêm thì người dân phải bỏ tiền để xây dựng - điều này là khó. Khả năng thứ hai là không xây dựng lại nhà chung cư tại vị trí cũ, phải di chuyển dân ra chỗ ở mới thì phải bố trí quỹ nhà ở đã có sẵn hoặc thực hiện dự án phát triển nhà ở tại địa điểm chung cu mới để phục vụ nhu cầu di chuyển. Người dân đến khu ở mới sẽ có nhà với diện tích rộng hơn, chất lượng cao hơn, hạ tầng đồng bộ hơn. Khu đất tại địa điểm cũ sẽ được đấu giá quyền sử dụng đất, giao cho chủ đầu tư khai thác, thực hiện dự án khác để lấy tiền đầu tư khu ở mới… Ảnh minh họa. Quá trình xây dựng Nghị định về cải tạo, xây dựng chung cư cũ, hẳn Bộ Xây dựng đã có thống kê khái quát về nhà chung cư, nhà tập thể trên cả nước. Xin Bộ trưởng cho biết một vài thông tin? - Theo số liệu thống kê từ các địa phương, hiện cả nước có hơn 3 triệu mét vuông nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, thành phố Hà Nội có 982 nhà chung cư cũ 4 - 5 tầng gồm 23 khu tập trung và các công trình đơn lẻ nằm rải rác và 173 nhà chung cư, nhà tập thể khác. Trong những năm qua, Hà Nội đã tổ chức cải tạo xây dựng lại 11 nhà. Đối với thành phố Hồ Chí Minh - đô thị lớn nhất cả nước hiện có 1.002 nhà chung cư, trong đó có 570 lô chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1975. Đến nay, thành phố đã triển khai sửa chữa cải tạo, di dời, xây dựng được 62 chung cư gồm: bồi thường, di dời, tháo dỡ 21 chung cư; xây dựng hoàn thành 25 chung cư; sửa chữa cải tạo 16 chung cư. Các công trình này thường sử dụng các dạng kết cấu chịu lực như tường xây gạch, khung bêtông cốt thép, kết cấu lắp ghép tấm lớn, sàn panel... Kết quả điều tra đánh giá tình hình chất lượng chung cư, tập thể cũ trong cả nước cho thấy có nhiều công trình đã qua thời gian sử dụng trên dưới 50 năm, đã gần hoặc quá tuổi thọ thiết kế, gần như không được bảo trì, lại bị cải tạo, sửa chữa, cơi nới tự phát nên xuống cấp nghiêm trọng. Những thông tin này cho thấy, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một nhiệm vụ lớn, rất khó khăn của chính quyền các địa phương, đòi hỏi phải có quan điểm khoa học và các giải pháp thực tiễn, khả thi mới có thể thực hiện một cách có hiệu quả. Xin cảm ơn Bộ trưởng! .. Ngày 2/6, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.Theo đó, chung cư hạng 1 cao cấp là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo...Cụ thể, khu chung cư được gọi là cao cấp phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình; có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất; không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp...Đặc biệt, mỗi căn hộ chung cư cao cấp phải có diện tích không nhỏ hơn 70m2.Khu chung cư chỉ được gọi là cao cấp khi có đủ thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. Ngoài ra, chung cư cao cấp phải có chỗ để xe trong hoặc ngoài nhà đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.Hệ thống thông tin liên lạc của khu chung cư cao cấp phải đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại, vận hành thông suốt. Hạ tầng xã hội nơi tọa lạc chung cư cao cấp phải đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn... Trong bán kính 500 m; có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp. Cũng theo Thông tư trên, chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; chỉ cần đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.Bên cạnh đó, chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Đình Dũng Một dự án căn hộ chung cư cao cấp vừa hoàn thành tại khu vực ngã ba Cát Lái thuộc quận 2, TPHCM. Ảnh: Đình Dũng Thực tế cho thấy việc tính toán các chi phí bảo trì, quản lý không thống nhất, không công khai, minh bạch khiến người dân cảm thấy lợi ích không được đảm bảo, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện của cư dân tại một số dự án như đã thấy thời gian vừa qua. Cắt bớt dịch vụ Chị Thu cho biết gia đình chị vừa mua căn hộ có diện tích 65 mét vuông tại một dự án chung cư nằm trên trục đường Huỳnh Tấn Phát, quận 7, TPHCM. Mức phí quản lý hàng tháng gia đình chị phải nộp là 130.000 đồng, khoảng 2.000 đồng/mét vuông. Nếu cộng luôn phí giữ xe và tiền bơm nước, mỗi tháng chị đóng trên dưới 300.000 đồng. Đây là khoản tiền cư dân đóng cho các dịch vụ như bảo vệ, chiếu sáng công cộng, điện thang máy, chăm sóc công viên, thu gom rác… So với mặt bằng chi phí quản lý chung cư, theo chị Thu, mức phí quản lý tại khu chung cư của chị khá thấp, một phần là nhờ chủ đầu tư tự quản lý thay vì phải thuê các đơn vị khác. Với mức phí quản lý như hiện nay, chị Thu không có gì phải phàn nàn bởi khoản chi phí này nằm trong khả năng tài chính của chị. Tuy nhiên, có một điều chị cảm nhận được sau vài tháng là dịch vụ đang bị cắt bớt đi. Chẳng hạn như lực lượng bảo vệ nay chỉ còn một nửa so với trước đây, và thời gian đèn chiếu sáng công cộng cũng bị bớt đi. Trước đây 12 giờ khuya đèn hành lang vẫn sáng, nay chỉ 10 giờ là đã tắt tối thui”. Có thể hiểu được sự cắt giảm này là do chi phí tăng, buộc đơn vị quản lý phải tính toán lại cho phù hợp với khoản thu của mình. Áp lực tăng phí Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết hiện khu chung cư Thái An tại quận 12 của ông đang thu khoản phí quản lý chung cư ở mức 3.000 đồng/mét vuông. Nhưng trước sức ép chi phí gia tăng, ông cho biết đang đề nghị cư dân cho tăng lên mức 4.000 đồng/mét vuông, bởi với mức thu như hiện nay sẽ không đủ chi phí nếu không muốn cắt bớt dịch vụ. Một cán bộ ở công ty nước ngoài chuyên cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà cho biết thường khi tính toán chi phí dịch vụ quản lý cho mỗi công trình người ta đưa ra mức cao, đảm bảo tòa nhà vận hành theo đúng với đẳng cấp của mình. Sau đó mức chi phí được điều chỉnh cho phù hợp theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cư dân. Nói tóm lại là tiền nào, của đó”. Một điểm nữa là các chủ đầu tư vì phải bảo hành tòa nhà sau xây dựng nên thường không muốn chọn phương án dịch vụ kém, khiến cho tòa nhà nhếch nhác, mau xuống cấp. Trong khi đó, cư dân có khuynh hướng chọn mức phí thấp thấp nhằm giảm bớt chi tiêu hàng tháng của mình. Những tranh chấp ở tòa nhà cao nhất Việt Nam là Keangnam tại Hà Nội vừa qua cũng xoay quanh vấn đề phí quản lý. Khi mới đi vào hoạt động, tòa nhà này đưa ra mức phí quản lý 17.000 đồng/mét vuông, sau này giảm xuống còn 4.000 đồng theo khung giá của thành phố Hà Nội trước áp lực của cư dân. Tuy nhiên, kết quả của việc giảm phí này là sự cắt giảm các dịch vụ như cắt bớt thang máy, thời gian chiếu sang công cộng rút ngắn, cư dân phải tự đem rác xuống nơi tập kết… vì đơn vị quản lý tòa nhà cho rằng mức thu này không đủ chi phí cho tòa nhà hoạt động như trước đây. Nên để cư dân quyết định? Không nhất thiết phải ban hành phí dịch vụ chung cư và mức thu bao nhiêu mà nên để cho cư dân quyết định là một trong những ý kiến mà Sở Xây dựng TPHCM đề cập đến trong dự thảo về cơ chế quản lý nhà chung cư. Theo sở thì giá dịch vụ nhà chung cư nên được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường theo hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ, là doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, và bên sử dụng dịch vụ là ban quản trị nhà chung cư. Theo quy định, việc vận hành chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về lĩnh vực này thực hiện. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư tự quản lý thông qua một công ty con của mình. Liên quan đến vấn đề này, sở cho rằng việc chọn công ty quản lý vận hành phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư dự án đó. Nếu chung cư được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách thì chủ đầu tư sẽ lựa chọn đơn vị quản lý nhà chung cư. Ở góc nhìn của doanh nghiệp đang quản lý, ông Đực của Đất Lành cho rằng mặc dù thành phố không can thiệp vào việc thu phí dịch vụ quản lý nhưng cũng nên có hướng dẫn bởi nếu không sẽ không có cơ sở để tính. Theo ông Đực, nên có khung giá thấp nhất và cao nhất để các doanh nghiệp tham chiếu, có thể từ 4.000 đến 15.000 mét vuông. Tuy nhiên, vấn đề chưa hẳn nằm ở chỗ là thu bao nhiêu và ai quản lý mà là sự minh bạch trong chi tiêu và chất lượng dịch vụ nhằm đảm bảo lợi ích của cư dân. Thiếu điều này, cho dù là dự án cao ấp hay bình dân thì việc tranh chấp, khiếu kiện vẫn sẽ tiếp tục diễn ra. Quyết định 13 của UBNDTP Hà Nội về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sổ đỏ có hiệu lực từ ngày 4-5 đã làm nóng phân khúc vốn đang "chết lâm sàng" là chung cư mini. Tuy nhiên, cơ hội có sổ đỏ cho những chung cư đã xây dựng quá mong manh. Nhà đầu tư né Số lượng chung cư mini thuộc diện không được cấp sổ đỏ chắc chắn rất lớn. Đối với những căn hộ này, sai phạm đến đâu chúng ta xử lý đến đó. Có thể xử phạt, thậm chí xây lại cho đúng quy chuẩn. Nếu sai phạm trong phạm vi có thể tồn tại, nên hướng dẫn cụ thể về sửa sai, hợp pháp nó bằng mọi cách. Trừ những trường hợp sai phạm nghiêm trọng, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng phải cương quyết xóa bỏ hoặc không cấp sổ đỏ. GS. Đặng Hùng Võ Quyết định 13 nêu rõ chung cư mini bảo đảm các tiêu chí sau sẽ được cấp sổ đỏ: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ và mỗi căn được thiết kế, xây dựng khép kín có phòng ở, bếp, nhà vệ sinh với diện tích sàn xây dựng tối thiểu 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở; căn hộ nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị. Trường hợp chung cư mini xây dựng không có hoặc sai giấy phép không được cấp sổ đỏ. Chủ đầu tư chung cư mini công ty, cá nhân sẽ thay mặt các hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ làm thủ tục xin cấp sổ đỏ các căn hộ. Theo nhiều chuyên gia BĐS, những quy định này không mới so với Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Và từ kinh nghiệm nhiều năm khi Nghị định này đi vào cuộc sống, dù cơ chế có thông thoáng hơn thì với những quy định trên, số lượng chung cư mini được cấp sổ đỏ chắc chắn không nhiều. Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cũng nhận định việc cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini sẽ không quá phức tạp nếu chủ đầu tư đủ giấy tờ hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế, đa số các chung cư tư nhân đều có khiếm khuyết về hồ sơ pháp lý, như xin giấy phép xây dựng nhà ở thông thường nhưng khi xây dựng lại "biến hóa" thành chung cư mini; xây thêm tầng, thêm phòng, cơi nới, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy… Chính những lỗi này dẫn đến việc chủ đầu tư né làm thủ tục xin cấp sổ đỏ bởi sợ bị cơ quan chức năng truy lỗi và xử phạt. Nên thoáng hơn? Giữa năm 2011 Sở Xây dựng Hà Nội kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện, đã phát hiện không có chung cư mini nào đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp sổ đỏ. Báo cáo của Bộ Xây dựng vào năm 2012 sau khi kiểm tra thực tế tình hình cấp sổ đỏ tại Hà Nội và TPHCM, cho thấy tồn tại một lượng lớn nhà ở riêng lẻ nhiều căn hộ do các gia đình tự đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê tức chung cư mini, nhưng chưa được địa phương cấp sổ đỏ. Điều này cho thấy tình hình "bi đát" của việc cấp sổ đỏ tại các chung cư mini, ngay cả khi đã có quy định cụ thể. Trên thực tế, chung cư mini là loại hình phát sinh trong cơn "khát" nhà ở tại các đô thị, không được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật nào, nhưng đã nhận được sự ưu ái không nhỏ từ phía các cơ quan chức năng. Đó là việc thông qua loại hình nhà ở này mà không tính đến hạ tầng, độ nén dân số, áp lực đô thị; khá thoáng trong quản lý cũng như việc mua bán rất dễ dàng khi chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch BĐS như nhà chung cư. Tuy nhiên, chính sự ưu ái này đã khiến chủ đầu tư "nhờn" và hệ lụy là người mua nhà đứng trước nguy cơ không có sổ đỏ. Theo nhiều chuyên gia BĐS, khi đã được pháp luật công nhận và đã có những hướng dẫn cụ thể về việc cấp sổ đỏ, các địa phương nên linh động tìm biện pháp khắc phục, bởi nếu bám vào những quy định như hiện nay thì "có cũng như không". Khó khăn đầu tiên là việc giải phóng mặt bằng các chung cư cũ. Thật khó có thể bố trí nơi ăn, chốn ở cho từng đó cư dân trong thời gian ngắn. Mặt khác, việc di dời dân ra khỏi nơi ở cũ rất không đơn giản. Phần thì vướng các thủ tục, giấy tờ do chung cư cũ đã được sang nhượng qua tay khá nhiều người nên khi di dời, người dân muốn phải có một thứ giấy tờ gì đó chắc chắn nắm trong tay. Phần thì lo lắng là khi đến nơi ở mới chưa biết sẽ sinh sống bằng gì nên dẫu biết là sống ở nơi cũ là hết sức nguy hiểm nhưng vẫn không muốn di dời. Điển hình như việc di dời chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5 đã có chủ trương từ mười năm trước. Hiện vẫn còn khoảng 50 hộ dân trong tổng số 530 hộ chưa chịu di dời do những vướng mắc liên quan đến mức tiền hỗ trợ, bồi thường hoặc không đồng ý với nơi tái định cư... Khó khăn lớn nhất, có tính quyết định nhất đó là nguồn tài chính để thực hiện việc xóa bỏ và xây mới chung cư cũ vượt quá khả năng ngân sách thành phố. Để giải quyết, thành phố đã có chủ trương xã hội hóa với nhiều chính sách ưu đãi, nhưng không mấy doanh nghiệp mặn mà. Lý do chủ yếu là do việc giải phóng mặt bằng quá phức tạp nhiêu khê và sinh lợi không nhiều. Trong khi đó, khoản tiền bỏ ra ban đầu là chung cu không hề nhỏ. Các chung cư cũ đều nằm xen trong các khu dân cư, mặt bằng nhỏ hẹp nên rất khó thi công. Đó cũng là một trong những lý do khiến cho doanh nghiệp ngại tham gia. Vấn đề đặt ra ở đây là phải có biện pháp tháo gỡ hiệu quả, kịp thời những khó khăn nêu trên. Theo chia sẻ một vài chuyên gia, Nhật Bản là quốc gia cũng đã từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Theo họ, Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Thứ nhất là trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 - 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án cho các dự án đổi mới nhà ở khoảng 10% đối với các dự án thương mại. Thứ hai là miễn thuế: cư dân không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong năm năm, thuế bất động sản sẽ được khấu trừ 50%... Thứ ba là các khoản cho vay từ các tổ chức công cộng: họ sẽ cung cấp các khoản vay cho các nhà đầu tư và người dân của các dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều trong một số trường hợp 0% so với giá thị trường. Có thể thấy rất khó để có thể cải tạo những ngôi nhà cũ ở Nhật Bản bởi vì hầu hết những ngôi nhà cũ đều được xây dựng từ gỗ. Vì thế, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ thì công tác xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật Bản đã thành công. Từ đó, có thể thấy, mấu chốt để thực hiện được việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là phải thực hiện có hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Muốn làm được điều đó, thì phải có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền thành phố. Tiềm lực kinh tế chưa đủ mạnh thì nên hỗ trợ theo từng khu chung cư cụ thể và tập trung hỗ trợ vào khâu khó khăn, phức tạp nhất là giải phóng mặt bằng. Đi cùng với đó là nguồn vốn để hỗ trợ với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư tham gia. Và cũng cần tính đến khả năng chính quyền mua lại nhà của dân với một mức giá nào đó và hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Còn chung cư cũ trở thành nhà ở thương mại và cho các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu dự án. Số tiền thu được nộp vào ngân sách bù vào số đã bỏ ra. Như thế, vừa xóa bỏ được những chung cư đã hết hạn sử dụng vừa giúp người dân có nơi ở ổn định và các doanh nghiệp có thể thu lợi từ cách làm này mà tích cực tham gia chương trình. MINH ĐỨC .
.